Kentsel dönüşüm problemi

Depremle birlikte tekrardan gündeme gelen kentsel dönüşümün hızlanması gerektiği gerçeği günlerdir farklı mecralarda dönüyor. Olayın teknik detayları ve süreçleri aslında çok basit bir şekilde kurgulanabilecekken ülkemizde kentsel dönüşüm bir türlü istenilen düzeyde uygulanabilir hale getirilemiyor. Bunun teknik detaylarına girmeyeceğim, çünkü zaten o konuda yeterince fikir havada uçuşuyor. Aslında herkes nasıl olması gerektiğini biliyor da bunu uygulamaya koyma konusunda oy kaygısı sebebiyle süreçler hızlandırılamıyor veya sonuca ulaşma konusunda tek tük örnekler haricinde düzgün bir iş ortaya koyulmuyor, koyulamıyor. Gelin olayın duygusal sebeplerine beraberce farklı bir açıdan bakalım. 20 yılı aşkın bir süredir 3 farklı şehirde gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren biri olarak benim gördüğüm sıkıntıları sizlerle paylaşayım.

Öncelikle kentsel dönüşüm algısı bizim ülkemizde eski binanın yıkılarak yeni yapılan bina ile birlikte kar elde etme, satıp daha iyi bir yere çıkma, refaha kavuşma, toplu paraya hızlıca ulaşma aracı olarak kabul edilmektedir. Can ve mal güvenliği, daha iyi imkanlarda yaşama gibi konular ya hiç düşünülmemekte ya da çok az sayıda mülk sahibi tarafından dikkate alınmaktadır. Bu sebeple kentsel dönüşüm bizim ülkemizde bir zorunluluk değil bir fırsattır. “Kentsel dönüşüme girecek” ibaresi ile satışa çıkarılan mülklerin pazarlama sürecinde ve alıcı adayına sunumlarda bu argümanın kullanılmasının yegane sebebi de aslında bu rant kaygısıdır. Haliyle rant kaygısının can kaygısına göre daha ağır bastığı bir kentsel dönüşüm sürecinin sağlıklı ilerlemesi beklenemez.

Kentsel dönüşümün, yaşayanların iradesine bırakılması ve müteahhitlerin de bu durumu rant kapısı olarak görmesinden kaynaklı oluşan mağduriyetler ortadayken bu yöntemde ısrar edilmesi yeni mağduriyetler yaratmaktan başka bir sonuca bizi çıkarmamaktadır (Bkz. Ataevler örneği). Kentsel dönüşüme girecek bir bina veya sitenin hangi müteahhide verileceği kararı mülk sahiplerine bırakıldığında olaya rüşvetler, komisyonlar, farklı beklentiler de dahil olmaktadır. Bu sebepten dolayı süreci anlaşmayla sonlandırma halinde açıktan para isteyen site yönetimleri, farklı işçilik ve malzeme isteyen mülk sahipleri, farklı taleplerin yerine getirilmesini bekleyen gruplar ve bu durumdan çıkar elde etmek için her yolu denemeye meyilli müteahhitler sebebiyle süreçler tıkanmakta veya ortaya anlamsız mağduriyetler çıkmaktadır. Haliyle kentsel dönüşüm belli kural ve kaidelerin ışığında olmadığı ve mülk sahipleri müteahhitlerin kucağına atıldığı gerçeğinin değişmediği sürece bu kentsel dönüşümün etkili bir şekilde uygulanabilmesi mümkün değildir. Bu işi hakkıyla yapabilme gücüne sahip müteahhitlerin tespit edilerek ve benzer rekabet şartları yaratılarak hem mülk sahiplerinin mağduriyeti ortadan kaldırılabilir hem de müteahhitlerin daha etkin bir şekilde çalışması sağlanabilir. Yoksa “O müteahhit %3 fazla veriyor, berisi %5 eksik veriyor” pazarlıkları her daim devam edecektir.

Kentsel dönüşümü kilitleyen diğer bir konu mülk sahiplerinin var olan dairelerinin aynısını isteme konusundaki ısrarıdır. Genel beklenti hükümetin bu dönüşümün yükünü üstlenerek mülk sahiplerine sıfır daireler vermesidir ki bence en saçma beklentilerden biri budur. Hiçbir hükümetin böyle bir yükümlülüğü yoktur, ki zaten özünde böyle bir durum vatandaşlar arasında haksız bir ayrımcılık yaratır. Yani siz 25 yıllık bir dairede otururken yan binanız 40 yıllık diye hükümetin veya belediyenin o binayı yenileme gibi bir sorumluluğu olamaz ve de olmamalıdır. Hükümetin bir doğal afet durumunda yıkılan binaları tekrar inşa ederek mağduriyetleri ortadan kaldırmak, acıları sarmak gibi bir yükümlülüğü sosyal devlet hedefleniyorsa elbette olmak zorundadır ancak eskiyen tüm binaları yenileme gibi bir durum hükümetin değil o binanın kat maliklerinin sorumluluğundadır. Bu noktada denilebilir ki “emsal” arttırılırsa mülk sahipleri metrekare kaybetmez, elbette eğer böyle bir hak varsa bu uygulanabilir ancak her yere kafamıza göre emsal arttırmanın sonuçları da ortadayken gereksiz emsal arttırma taleplerinde bulunmanın özünde can kaygısı değil rant kaygısı yatmaktadır.

Velhasıl sonuç olarak; kentsel dönüşümün rant değil bir mecburiyet olduğu, bu gerçekle yüz yüze yaşayanlara ve ileride yaşayacaklara anlatılamadığı sürece kentsel dönüşüm konusu her zaman için bir problem olarak kalmaya devam edecektir.