Türkiye’de arsa ve arazi yatırımı: Mevcut trendler ve gelecek öngörüleri
2025 yılının Temmuz ayı itibarıyla Türkiye'de gayrimenkul piyasası, ekonomik koşulların etkisiyle yeni bir dönüşüm sürecine girmiş durumda. Konut kredilerinde yaşanan erişim zorlukları, ortalama aylık faiz oranlarının %3,6 seviyelerine çıkması ve inşaat maliyetlerinin yıllık bazda %80’in üzerinde artış göstermesi, yatırımcıları alternatif çözümler aramaya yönlendirdi. Bu yeni arayışta öne çıkan yatırım araçlarından biri de hiç kuşkusuz arsa ve arazi yatırımları oldu. Her ne kadar bu alan da ekonomik dalgalanmalardan etkilenmiş olsa da, krediye bağımlı olmadan alım yapılabilmesi, uzun vadeli getiri potansiyeli sunması ve göreceli olarak daha düşük giriş maliyetleri sayesinde yatırımcılar için hâlâ cazibesini koruyor.
Son yıllarda Türkiye’nin birçok bölgesinde arsa ve arazi değerlerinde ciddi artışlar gözlemlendi. İstanbul’un kuzey kesimi, Tekirdağ kıyı ilçeleri, Balıkesir’in Lapseki ve Erdek gibi sahil noktaları, yatırımcıların radarına girmiş durumda. Ege Bölgesi’nde İzmir, Manisa ve Aydın üçgeni hem tarım hem de dönüşüm potansiyeli ile dikkat çekerken, Ankara’nın batı yönünde kalan Eskişehir yolu ve Polatlı çevresi lojistik ve sanayi yatırımlarına bağlı olarak öne çıktı. Karadeniz’deki Filyos Vadisi Projesi ve liman yatırımları, çevre bölgelerdeki tarım arazilerinin ve sanayi alanlarının değerini birkaç kat artırdı.
2025 itibarıyla yatırımcıların özellikle ilgi gösterdiği alanların başında Bursa’nın Karacabey ilçesi ile TEKNOSAB (Teknoloji Organize Sanayi Bölgesi) arasında kalan hat geliyor. Sanayi bölgeleri, lojistik merkezler ve ulaşım projeleriyle desteklenen bu bölge, hem üretime hem de yapılaşmaya yakınlığı sayesinde güçlü bir değer potansiyeli taşıyor. Benzer şekilde Afyonkarahisar, Uşak ve Kütahya üçgeni termal turizm, tarım ve taşımacılık avantajlarıyla dikkat çekerken, Çanakkale’nin Ezine, Ayvacık ve Bayramiç ilçeleri, Ezine Gıda OSB’nin ve 1915 Çanakkale Köprüsü’nün yarattığı etkilerle yeni yatırım dalgalarının odağına yerleşmiş durumda. Güneyde ise Adana-Mersin hinterlandında, liman bağlantıları ve enerji projeleriyle şekillenen orta vadeli fırsatlar öne çıkıyor.
Bu bölgelerdeki ulaşım ve sanayi yatırımları yalnızca altyapıyı değil, aynı zamanda yatırım algısını da dönüştürüyor. Kuzey Marmara Otoyolu, 1915 Çanakkale Köprüsü ve Ankara–İzmir Yüksek Hızlı Tren Projesi gibi mega projeler, güzergâhlarındaki arazileri daha ulaşılabilir ve cazip hâle getirerek ciddi değer artışları sağladı. Örneğin Çanakkale Köprüsü’nün açılmasının ardından, köprüye yakın bazı köy parsellerinin fiyatları kısa sürede üç ila beş kat arasında yükseldi.
Yatırımcının profili ise giderek çeşitleniyor. Sadece büyük yatırımcılar değil, orta ve küçük bütçelerle yatırım yapmak isteyen bireyler de arsa ve araziye yöneliyor. Ancak artık giriş seviyeleri bölgeden bölgeye farklılık gösteriyor. Bursa – Karacabey – TEKNOSAB hattında yatırım düşünenlerin en az 1 milyon TL’lik bir bütçeye sahip olması gerekiyor. Afyon, Uşak ve Kütahya’da hâlâ 250 bin TL gibi bütçelerle alım yapmak mümkün olsa da, imara yakın ve nitelikli parseller için bu rakamlar 700 bin TL’nin üzerine çıkıyor. Çanakkale’nin Ezine, Bayramiç ve Ayvacık ilçelerinde ise 600 bin TL altı yatırım imkânı her geçen gün azalıyor. Adana-Mersin çevresindeki parsellerde de aynı eğilim gözleniyor; ulaşım ve enerji yatırımlarına yakın parsellerde fiyatlar 1 milyon TL bandına dayanmış durumda.
Bu yükselen eşiklere rağmen, daha uygun maliyetle yatırım yapma arayışında olanlar kooperatif, ortak yatırım veya hisseli alım gibi modelleri tercih etmeye başladı. Bu yöntemlerle yatırımcılar daha büyük parselleri bölüşerek alım maliyetini düşürebiliyor. Ancak bu tür modeller dikkatli yürütülmeli. Hisseli alımlarda tapu paylaşımı, ifraz süreçleri ve resmi prosedürler büyük önem taşır. Noter onaylı sözleşmeler yapılmadan ve uzman danışmanlık alınmadan girilen hisseli yatırımlar, ileride ciddi anlaşmazlıklara yol açabilir. Bu nedenle giriş eşiği düşük olsa da, bu modellerde profesyonel denetim ve hukuki güvence olmazsa olmaz hâle gelmiştir.
Geleceğe baktığımızda ise gıda güvenliği, iklim krizi ve kent dışı yaşam arayışı gibi faktörlerin arsa ve arazi yatırımının yönünü şekillendirdiğini görüyoruz. Özellikle sulama altyapısına sahip tarım arazilerine olan ilgi artıyor. Aynı zamanda doğaya dönüş ve sade yaşam eğilimleri, tiny house projeleriyle birlikte şehir çeperlerindeki küçük parselleri cazip hâle getiriyor. Bu bölgeler sadece tarım değil, doğa içi konaklama, kırsal turizm ve ikinci yaşam alanları için de fırsatlar sunuyor.
Son yıllarda hızla yayılan bir diğer yaklaşım ise kolektif yatırım modelleri. Yatırımcı grupları, arkadaş çevreleri ya da girişim kulüpleri, büyük parselleri birlikte satın alarak maliyet avantajı sağlıyor. Bu yöntem, bireysel alım gücünün sınırlı olduğu bölgelerde güçlü bir alternatif sunuyor. Ancak bu modelde de aynı dikkat geçerli: net hak paylaşımı, sözleşmeli yapı ve profesyonel destek şart.
Sonuç olarak, arsa ve arazi yatırımı 2025 yılı itibarıyla yalnızca alternatif bir yatırım türü olmaktan çıkmış, birçok yatırımcının öncelikli tercihi hâline gelmiştir. Ancak bu ilgiyi doğru ve güvenli bir şekilde yönlendirebilmek için konum, imar durumu, bölgesel planlama ve tapu kayıtları titizlikle incelenmelidir. Her yatırımda olduğu gibi, bu alanda da kazanç; bilgi, sabır ve stratejik hareket kabiliyetiyle mümkündür.
Doğru bölgeyi, doğru zamanda ve doğru belgelerle değerlendiren yatırımcı; hem bugünün ekonomik belirsizliklerine karşı güvende olur, hem de geleceğin değer artışlarından payını alır. Arsa ve arazi yatırımı, bilgiyle birleştiğinde sadece toprak değil, güçlü bir gelecek kazandırır.
