Arsa yatırımı yaparken sık yapılan hatalar ve kaçınma yolları

2025 yılının Aralık ayı itibarıyla Türkiye’de arsa yatırımı yeniden yatırımcıların ilgi odağı hâline geldi. Konut fiyatlarının hızla yükselmesi, kredi maliyetlerinin artması ve gayrimenkul piyasasında konut yatırımlarının zorlaşması, yatırımcıyı daha düşük giriş bütçeleriyle yapılabilen arsa yatırımına yönlendirdi. Ancak arsa, ilk bakışta “kolay ve risksiz” bir yatırım gibi görünse de, aslında en çok mağduriyetin yaşandığı gayrimenkul türü olmayı sürdürüyor. Yanlış bilgilendirme, spekülatif söylemler, tapu okuma hataları, imar beklentisi yanılgıları ve hukuki süreçlere hâkim olmadan yapılan alımlar, her yıl binlerce yatırımcının ciddi kayıplar yaşamasına neden oluyor.

Arsa yatırımında yapılan en temel hata, ilan üzerinden hareket ederek tapuda yazan gerçek bilgilerin incelenmemesi. 2025 yılında Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü “Web-Tapu Gelişmiş Sorgulama” sistemini tüm kullanıcılar için devreye almış olsa da, birçok yatırımcı hâlâ tapu üzerinde yer alan şerhler, irtifak hakları, haciz, kamulaştırma uyarıları, imar uygulaması şerhi gibi kritik bilgileri kontrol etmeden alım yapıyor. Oysa bu veriler, bir arsanın geleceğini belirleyen temel kayıtlar. Bir arsada yapı yasağı, kamulaştırma planı veya ipotek olduğunu satış sonrası öğrenmek, yatırımcının geri dönüşü olmayan zararlar yaşamasına yol açıyor.

2025’in en büyük yatırımcı problemlerinden biri de hisseli arsa alımları. Birçok yatırımcı fiyatı düşük olduğu için hisseli arsalara yöneliyor ancak hisseli tapuda sınırların belli olmadığı, imar hakkının ortak kullanıldığı ve herhangi bir inşaat izninin bireysel olarak alınamadığı çoğu zaman göz ardı ediliyor. Üstelik hisseli satışlar, diğer hissedarlara doğrudan şufa (önalım) hakkı doğurduğu için yatırımcı satın aldığı payı kaybedebilme riskiyle karşı karşıya kalıyor. 2025’in yargı istatistiklerinde en yoğun dava türlerinden birinin hâlâ hisseli gayrimenkul anlaşmazlıkları olması, bu konunun ciddiyetini açıkça ortaya koyuyor.

Son dönemlerde sosyal medyanın etkisiyle birçok kişi, spekülatif bölgelerde “imara açılacak”, “yol buradan geçecek”, “bölge yükselişte” gibi söylemlere inanarak yatırım yapıyor. Fakat 2025 yılı itibarıyla Türkiye’nin imar politikaları daha korumacı bir yapıya geçti. Tarım alanlarının korunması, dere yataklarının yapılaşmaya kapatılması, orman sınırlarının genişletilmesi ve deprem riskli bölgelerde yerleşim kısıtlamalarının artmasıyla, imar beklentisi taşıyan birçok bölge çok uzun süre hiçbir plan değişikliği görmeyebilir. Bu nedenle arsa yatırımının “yakında imara girecek” söylemiyle yapılması, en riskli yaklaşımlardan biri hâline geldi.

Bir diğer önemli hata ise yatırımcıların yalnızca fiyata bakarak arsa alması. Ucuz olduğu için cazip görünen birçok arsa; yola cephesi olmayan, elektrik-su altyapısına uzak, heyelan riski taşıyan, dere yatağında kalan veya eğimi yüksek parsellerden oluşuyor. Oysa 2025’in en değer kazanan arsaları, altyapı yatırımlarının ve bölgesel planlamaların desteklediği alanlarda bulunuyor. Bir bölgenin değerini belirleyen artık sadece “metrekare” değil; ulaşım bağlantıları, jeolojik yapı, çevre planları, eğim, zemin sınıfı, tarımsal değer ve teknik analizler. Bu nedenle yatırımcının önce fiziki ve teknik koşulları incelemeden karar vermesi, uzun vadede büyük kayıplara yol açabiliyor.

Arsa yatırımı sırasında uzman desteği alınmaması da sık yapılan hatalardan biri. Arsa; imar planları, şerhler, sınırlar, tapu türü ve hukuki çerçevesi nedeniyle konut yatırımlarından çok daha karmaşıktır. Oysa doğru uzmanlarla çalışıldığında riskler minimize edilebilir: gayrimenkul danışmanları bölgesel piyasa değerini ve gelişim potansiyelini analiz eder; şehir plancıları imar planı hükümlerini doğru yorumlar; harita mühendisleri sınırları, ifraz ve tevhit durumlarını netleştirir; avukatlar hukuki riskleri ortadan kaldırır. Bu uzmanlık zincirinin eksik olduğu her işlem, yatırımcıyı uzun vadeli bir belirsizliğe sürükleyebilir.

2025 Aralık ayında belediyeler tarafından getirilen yeni düzenlemeler, sözlü beyanlara dayanarak yatırım yapmanın ne kadar riskli olduğunu bir kez daha ortaya koyuyor. Artık belediye personelinin sözlü bilgi vermesi resmî bilgi niteliğinde sayılmıyor; tek geçerli belge imar durumu belgesi ve plan notları. Bu nedenle “belediyede tanıdık var”, “muhtar söyledi”, “satıcı öyle dedi” gibi söylemler üzerine yatırım yapmak, arsa yatırımının en tehlikeli hatalarından biri.

Tüm bu risklere rağmen arsa, doğru incelendiğinde hâlâ Türkiye’nin en kazançlı gayrimenkul yatırım araçlarından biri. Fakat kazanç, yalnızca bilgi ve analizle mümkün. Yatırımcıların resmi kayıtları incelemesi, imar durumu belgesini yazılı olarak alması, spekülatif söylemlere itibar etmemesi, hisseli tapulardan uzak durması ve mutlaka uzmanlarla birlikte hareket etmesi, bu sürecin olmazsa olmazı. Çünkü arsa yatırımı, basit bir alım-satım değil; uzun vadeli bir strateji ve doğru okumalar gerektiren profesyonel bir süreçtir.

Unutulmamalıdır ki doğru bilgi + doğru analiz + doğru uzmanlık, arsa yatırımında hem güvenliğin hem de kazancın anahtarıdır. Aksi hâlde, görünen her boş arazi “fırsat” değil; çoğu zaman gizli risklerle dolu bir tuzaktır. Yatırımcıların attığı her adımın belgelere, planlara ve resmî kayıtlara dayanması, yatırımı belirsizlikten çıkarıp güvenli bir zemine taşır. Arsa, hızlı kararların değil, doğru bilginin ürünüdür — geleceğini sağlam temellerle inşa etmek isteyenler için hâlâ en güçlü yatırım alanlarından biridir.