Tesis yönetimlerinde profesyonel dönem

Sektörün dünya çapındaki pazar boyutunun 900-950 milyar dolar olduğunu anlatan uzmanlar, ülkemizde ise bu rakamın henüz 20 milyar dolar civarında olduğunu kaydettiler. Bunun yaklaşık yüzde 60’lık diliminin yabancı şirketler tarafından yönetildiğine dikkat çeken uzmanlar, “Yurt dışında hizmet veren bir site yönetim firmamızın olmaması bizim için üzücü” şeklinde konuştular

Kentsel Tesis Yönetim Derneği Bursa İl Temsilcisi Mine Akaltun, derneklerinin 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun bir şekilde sitelerin yönetilmesi, sitelerin ne olduğunu kat maliklerine de anlatabilmek için çalışmalar yürütüldüğünü anlattı. Akaltun, “Faaliyetlerimizle profesyonel yönetimlerin bir dernek çatısı altında buluşarak karne sistemi, sertifikalar ve eğitimlerle başarı elde edilmesi amaçlanıyor. Bursa’da bu işi yapan çok sayıda firma var. Derneğimize üye 25 civarı firma bulunuyor. Dernek olarak 81 ilimizde temsilcimiz var, 600’e yakın da üyemiz mevcut” dedi.

1990’lı yılların sonlarına kadar süren yöneticilik tarzında sistemsel problemler yaşandığını belirten Akaltun, “Apartmanda çalışan görevliler için herhangi bir kıdem tazminatı dahi belirlenmeden tüm giderler aynı hesapta toplanıyordu. Bir personel herhangi bir nedenle ayrıldığında site görevlisine yüksek bedeller ödeniyor ve o anda para toplayabilmek için hizmet almış olsun olmasın kat malikine yükleniliyordu. Şimdi ise firmalarımız kıdem fonu, demirbaş, aidat hesapları gibi kalemleri ayrı hesaplarda düzenli olarak topluyorlar. Bir personel işten çıktığında kıdem tazminatı hesabı ayrı tutulduğu için onun direk ödemelerini yapabiliyoruz. Herhangi bir elektrik, su faturası yüksek geldiğinde ilgili kurumlara giderek bunun incelemesini talep edebiliyoruz. Bir ürün alırken fiyat araştırması yapabiliyoruz. Tabi bu işi yapabilecek profesyonel firmaların da kalitesi de çok önemli” ifadelerini kullandı.

“Günümüzün yapıları bu sistemi zorunlu kılıyor”

Konut Siteleri Danışmanı Muzaffer Ulaşdı ise 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 1965 yılında çıkarıldığını hatırlatarak, “O günün koşullarına baktığımızda aslında bugün bile birçok konuya çözüm bulan bir kanun bu. O yıllardan 1990’lı yılların sonuna kadar apartman şeklinde bir yapılanma süreci vardı. Fakat günümüzde çok daha komplike, içinde ciddi yaşam alanları bulunan yapılar haline geldi. Yapılarda bulunan sosyal alanlar, ticaret alanları, makine ekipmanları gibi öğelerle birlikte yönetime bir profesyonel yaklaşım mecburiyeti doğdu. Bu, dünyada çok daha eski. İlk profesyonel yönetim şirketi 1882 yılında İngiltere’de kuruldu. Günümüzde ülkemizde de bu işle uğraşan kişi ve firma sayısı arttı. Üniversitelerimizde bu konuda çok ciddi çalışmalarımız mevcut. Umuyoruz ki devletimiz bu sektöre gerekli bakış açısı ile yaklaşır ve dünya çapındaki potansiyeline yaklaşırız” dedi.

Uluslararası pazardan daha fazla pay alabiliriz”

Sektörün dünya çapındaki pazar boyutunun 900-950 milyar dolar olduğunu anlatan Ulaşdı, “Ülkemizde ise bu rakam henüz 20 milyar dolar civarında. Bunun da yaklaşık yüzde 60’lık diliminin yabancı şirketler tarafından yönetildiğini görüyoruz. Yurt dışında hizmet veren bir site yönetim firmamızın olmaması da bizim en büyük acımız. Amerikan Çevre Koruma Ajansı tarafından yapılan bir araştırmada insanların ortalama günlük zamanlarının yüzde 86,9’unu kapalı alanlarda geçirdikleri ortaya kondu. Bu durum da tesis yönetimleri ile ne kadar muhatap olduklarını gösteriyor aslında. Verilen hizmetlerin çeşitliliği ve çokluluğuyla birlikte site yöneticilerinden beklentiler artıyor, bununla birlikte zamanın ekonomik şartları ve hizmet çeşitlerine göre maliyetler de artıyor. Günümüz ekonomik şartlarında kira bedellerine verilen zam oranı kısıtlaması, aidatlara yansımıyor. Dolayısıyla oran olarak aidatlar kiralardan daha fazla artıyor gibi görünüyor. Kat maliklerimiz olaya bu açıdan baktığında fahiş aidat zamlarından söz etmek çok mümkün olmuyor. Site yönetim firmalarında çok sayıda insan çalışıyor ve asgari ücrete verilen bir zamla birlikte bu insanların oluşturduğu giderler de artmış oluyor. Kaldı ki bizim mevzuatımızda bu ücretler aidat değil, avans olarak geçiyor. Yani bu ücretlerle kat maliklerinin ihtiyaçları görülüyor. Hukuk fakültelerinde kat mülkiyeti kanunu seçmeli ders olarak işleniyor. Avukat arkadaşlarımız maalesef bu konuyla ilgili uzmanlaşmıyorlar. Site yöneticileri ile sorun yaşayan her malik, her kiracı doğrudan avukat arkadaşına gidiyor o da bu durumu adliye koridorlarına taşıyor ve sonucunda işin içinden çıkılmaz uyuşmazlıklarla karşılaşılıyor. Vatandaşlarımızın bu konuda bilinçlenmesi, devletimizin de üzerine düşmesi ile ben yurtdışına hizmeti ihraç eden firmalarımızın oluşabileceğini düşünüyorum” dedi.

“Firma seçimi ve sözleşme çok önemli”

Bursa Yönetim Firması Yönetim Kurulu Başkanı Erol Sağım da yeni bir sektörde hizmet verdiklerini ve doğal olarak yaşanan sorunlara çözümler ürettiklerini anlatarak şunları söyledi:

“Örneğin alışılmış şekilde sitelerde, içeriden, tanınan birinin bu görevleri üstlenmesi istenebiliyor. Ancak bizler de bu işlerin artık profesyonelce yürütülmesi gerektiğini, oluşan ciddi boyuttaki bütçelerin profesyonel bir şekilde yönetilmesi ve olası sorunların profesyonel firmalar tarafından yönetilmesi gerektiğini belirtiyoruz. Bu işin başlangıcında öncelikle profesyonel yönetici ya da firmalara güven duyulması gerekiyor. Bu işleri yapacak firma ya da şahısların Türkiye Kentsel Tesis Derneği üyesi olup olmadığına mutlaka bakılmalı. Çünkü biz bu iş yapmak isteyenlere gerekli tüm eğitimleri verdikten sonra sertifikaların takdim ediyoruz. Bu işin bir de mali bölümü var. Herhangi bir odaya ya da maliyeye kayıtları var mı? Bunlara dikkat etmek gerekiyor. Bir de bu firma ve şahıslarla sözleşme yapılırken, sözleşmenin maddelerine dikkat etmek gerekiyor.”