Konut ve Yapı’nın ‘Sektörel Buluşması’nda ayın konusu : Değerleme Uzmanlığı

Mustafa Yasin Beşparmak

Denge Değerleme Bursa Şube Müdürü

Değerleme uzmanları, bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerini tespit eden kişilerdir. Dört yıllık üniversite mezunu ve Sermaye Piyasası Kurulu’nun vermiş olduğu gayrimenkul değerleme lisansına sahip olan herkes gayrimenkul değerleme uzmanı olabilir. Bizim sektörümüz yalnızca ipotekli satışlardan ziyade daha geniş bir kola sahip. Örnek olarak vermek gerekirse Sayıştay’a bağlı olan belediyeler kendi mülkiyetlerindeki mal alımı veya mal satımında, kiralama işlemlerinde gayrimenkullerinin kira değer tespitinde, SPK'ya bağlı olan firmaların cari dönem sonlarında hazırlamış oldukları kendi mülkiyetine bağlı olan gayrimenkullerin envanter hesaplarında gayrimenkul değerleme uzmanı devreye giriyor.

TÜİK verilerine ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği’nin 2015 yılı üçüncü çeyrek analiz raporuna göre Bursamızda toplam 215 gayrimenkul değerleme uzmanı hizmet veriyor. Meslektaşlarımız kamuoyunda sadece finansal olarak bankalardan ipotekli satışlar veya teminat amaçlı gayrimenkullerin kullanılması amacıyla görüşlerine başvurulan kişiler olarak biliniyor. Mesleğimizin her yönü ile tanınabilmesi amacıyla eğitim programları düzenliyoruz. Yanı sıra mesleğimiz ile ilgili makaleler hazırlanıyor. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği'nin bununla ilgili çalışmaları mevcut. Elimizden geldiğince tanıtmaya çalışıyoruz.

Öner Canbulat

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı

Tarım alanları, konut, ticari gruplar olmak üzere çok farklı alanlarda değerleme raporu hazırlıyoruz. Burada gayrimenkulün türüne göre değerleme raporlarının yazım şekilleri değişiyor. Örneğin bir otel değerlemesi yaptığımızda kapasite oranları yıllık ziyaret edilme sayısı gibi birçok kıstastan yola çıkarak bir değerleme yapabiliyoruz.

Konut değerlemelerinde ise emsaller üzerinden projenin mimari projesine uygun mu inşa edilmiş ? Tefrişat özellikleri nelerdir? Çevre konumu özellikleri, site özellikleri gibi çok farklı etkenler raporun detaylarında sunuluyor. Bunları hazırlarken tabii titizliği göstermek gerekiyor. En nihayetinde biz de finans sistemi zincirinin bir halkasıyız. Yani sektörde çok farklı kollar olduğu için hepsinin rapor yazım şekilleri değişiyor. Sektörümüzün bir güzelliği olarak giriş aşamasından itibaren sektör içi eğitimlerimiz oluyor. Yani uzman yardımcısı olarak başlanılan sektör üç yıl sürekli içeride şirket içi eğitimlerle uzmanlığa, oradan da sorun değerleme uzmanlığına evriliyor. Bu süreçte tabii tüm gayrimenkul türlerinin ekspertizinin nasıl yapılacağı, süreçlerin hepsi öğreniliyor.

Yalçın Pekok

Vakıf Gayrimenkul Değerleme Marmara Bölge Müdürü

Değerleme raporlarımıza itirazlar da geliyor. Hatta çok sık karşılaştığımız bir durum. Sektör olarak itirazlarla sık sık muhatap oluyoruz. Biz öncelikle itirazların nedenlerini tam olarak anlamaya çalışıyoruz. Çünkü müşteri ya da gayrimenkulü talep eden kişi ya da kurumlar en çok raporumuzun değer kısmıyla ilgileniyor. İşte bu değer istediği miktardaysa problem gözükmüyor ama istediğin miktarının altındaysa tabii itiraz oluyor.

Yani biz öncelikle bu itirazın kaynağını tespit etmeye çalışıyoruz. Raporun incelenip incelenmediğini öğrenmeye çalışıyoruz. Çünkü bizim değerimizi oluşturan parametreler, oradaki dayanaklarımız vesaire hepsini biz raporda detaylı bir şekilde anlatıyoruz. Oradaki değerin oluşmasını gerektirecek kısıtlayıcı unsurları da belirtiyoruz. Bunu talep eden kişi tarafından incelenip incelenmediğini öncelikle anlamaya çalışıyoruz. İncelenmesi sonucunda gerçekten talebin altında bir değer takip edilmişse bununla ilgili çalışma başlatıyoruz. Yani saha incelemesi olabilir, gayrimenkulün niteliğiyle ilgili inceleme olabilir. Ya da piyasa araştırmasıyla ilgili inceleme olabilir. Ticari nitelikli bir gayrimenkulse ve bizim buradaki değer akışındaki senaryomuz bir gelir yöntemi ise oradaki dayanaklarımızı tekrar kontrol ediyoruz. Bunun haricinde de yani eksik belgelere, örneğin ulaşılamayan belgelere itirazlar oluyor. Onları da tekrardan incelemeye alıyoruz.

Mesleğimizi icra ederken nakitle, finansla alakalı olduğu için evet çok fazla sorunlar yaşıyoruz. Her şeyden önce biz bir gayrimenkule değer takdir ediyoruz. Ama o gayrimenkulün sahibinin gözünde o gayrimenkul paha biçilemez bir değer. Dolayısıyla biz paha biçilemeyen bir gayrimenkule bir paha biçiyoruz. Bu bizim için bir negatif bir durum oluşturuyor özellikle. Şu an bu sektörde de çok fazla çalışan değerleme uzmanı var ancak varla yok arasındaki bir görünüm sergilememizin en büyük sebebi meslek kanunumuzun olmaması. Dijital verilere arşivden ulaşma imkanı bizim işimizi oldukça kolaylaştırıyor. Eskiden çok daha zordu bu durum ama şu an biraz daha ilerleme var ancak biraz daha yolumuz var. Bizim bilgi ve belgeye ulaşma konusundaki imkanlarımız genişledikçe raporlarımızdaki kalite daha da artacaktır.

Aslında bizim lisanslarımız gayrimenkul değerleme uzmanlığı üzerine diyebiliriz ancak bizim bir de makine değerleme sürecimiz var. Fabrikalardaki makineleri ya da leasing kapsamında yeni alınacak olan makineleri de değerleme kapsamına alıyoruz. Aşağı yukarı takip ettiğimiz süreç gayrimenkul değerleme süreciyle aynı. Yani makineyi tanıma, onu yerinde tespit etme, mülkiyet tespitini yapma, onun piyasadaki ya da oradaki üretimdeki değerini tespit etme ve ona bir değer atama gibi süreçlerimiz mevcut. Marka üzerine, antika üzerine, firmaların mülkleri üzerine, sınai haklar, telifler, alınan nitelikli haklar üzerine değerleme yapmak üzerine talepler de alıyoruz.

İsmail Duyar

Çınar Değerleme Yönetim Kurulu Başkanı

Gayrimenkul değerleme sektörünü gayrimenkul sektöründen ayırmak çok doğru olmaz. Bursa’nın toplam gayrimenkul satışlardaki payı Türkiye genelinde dördüncülükten altıncılığa geriledi. Gayrimenkul değerleme raporu sayılarına baktığımızda da beşinciyiz ve altıncı olan Mersin Bursa'ya yetişmek üzere. Buradan şu sonucu çıkartabiliriz. Bursa'daki genel anlamda gayrimenkul sektörü Türkiye'nin diğer başat illerinden daha yavaş ilerliyor. Bunun sebebinin çok farklı olduğunu ancak birbirleriyle nedensellik, sonuçsallık ilişkisi içerdiğini düşünüyorum. Örneğin bugün Ankara Yolu'nun altında çok ciddi bir konfeksiyon imalatından bahsedebiliriz ancak buradaki imalat yapılan binaların teknik ve ticari yönden yeterli iyi durumda olmadığını söyleyebiliriz.

Bu defa bu yetersizlik hali ticari olarak dezavantaj vermeye başlıyor. Çok somut bir örnekle ben size cevap vereyim. Ankara Yolu'nun altında ruhsattan bahsedemeyiz. Genelde binalarımız kaçaktır. Ruhsatsız bir yerde teminat altına alınacak gayrimenkulde de bankacılık sistemi binayı görmezden gelmemizi istiyor. Bu defa işletmeci büyük paralar verip aldığı bir binayı teminat olarak kullanıp işletme sermayesini gayrimenkule bağlamak zorunda kalıyor. Şimdi gayrimenkulün yetersizliği ticari sermaye yetersizliğine yol açıyor. Bursa'da bizim imar planlarımızın yetersiz olması, kentsel dokumuzun dönüşmeye muhtaç olması ticari olarak atılacak bir dönüşüm hamlesinin önüne engel teşkil ediyor. Bursa'da gayrimenkul değerleme sektörünü bu sebeplerle gayrimenkul sektöründen ayırmak mümkün değildir.