Gayrimenkulde yeni dönem, yeni stratejiler

Gayrimenkul piyasası, değişimlere hızlı tepki veren, dinamik bir yapıya sahip. Son dönemde en çok konuşulan konu ise rayiç bedellerdeki artışlar. 36 yılı aşkın iş deneyimim ve son 18 yıldır süregelen sektör tecrübem bana şunu gösterdi: Her değişim, içinde hem risk hem de fırsat taşır. Önemli olan, bunları doğru okumak ve stratejiyi ona göre şekillendirmektir.

Rayiç Bedel Nedir ve Neden Önemlidir?

Rayiç bedel, belediyeler tarafından belirlenen ve tapu işlemleri ile emlak vergilerinde esas alınan resmi değerdir. Bu bedelin yükselmesi, doğrudan tapu harçlarını ve emlak vergilerini artırır. Dolayısıyla alıcı, satıcı ve yatırımcıların maliyet hesaplarında ciddi etkiler yaratır.

Geçmişteki Rayiç–Gerçek Bedel Farkının Yatırımcıya Etkisi

Önceki dönemlerde rayiç bedel ile gerçek piyasa değeri arasındaki fark, yatırımcı açısından ilk etapta bir avantaj gibi görünürdü. Çünkü tapu harcı ve vergi ödemeleri, düşük rayiç üzerinden yapılırdı. Ancak özellikle tarla vasfındaki taşınmazlarda bu durum uzun vadede ciddi kayıplara yol açtı.

Kamulaştırma süreçlerinde ya da taşınmazın arsa vasfına dönüştürülmesi sırasında yapılan terklerde, devlet ödemeyi rayiç bedel üzerinden yapıyordu. Rayiç ile piyasa değeri arasındaki fark ne kadar büyükse, yatırımcının kaybı da o kadar fazla oluyordu. Bu yüzden rayiç bedelin gerçek değere yaklaşması, kısa vadede maliyetleri artırsa da uzun vadede yatırımcıyı bu tip risklerden koruyan önemli bir adımdır.

Piyasaya Etkileri

Kısa vadede, özellikle orta gelir grubunda talep daralması yaşanabilir. Artan maliyetler, alıcı-satıcı arasındaki pazarlık süresini uzatabilir. Yatırımcı tarafında kârlılık hesapları yeniden yapılacak, bazı yatırımlar ertelenecektir. Ancak uzun vadede rayiç bedelin piyasa değerine yaklaşması kayıt dışılığı azaltır ve sektörü daha şeffaf bir zemine taşır.

Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Harç ve vergi yükünüzü önceden hesaplayın.

• Finansman planınızı güncelleyin; kredi ve peşinat oranları değişebilir.

• Bulunduğunuz bölgedeki rayiç ile piyasa fiyatlarını karşılaştırın.

Riskler

• Talep daralması ve satış süresinin uzaması

• Alıcı-satıcı fiyat beklentileri arasındaki farkın büyümesi

• Bazı yatırımcıların farklı piyasalara kayması

Avantajlar

• Kayıt dışılığın azalması

• Piyasa şeffaflığının artması

• Kamulaştırma ve terk süreçlerinde yatırımcının gerçek değerine yakın ödeme alabilmesi

• Resmi değerlerin güçlenmesi

Yatırımcıların Yöneldiği Alternatifler

Danışmanlığını yaptığım birçok yatırımcının , rayiç bedel artışları sonrası farklı yatırım araçlarına yönleneceğini düşünüyorum. Bunlardan bazılarının;

• Ticari Gayrimenkuller: Daha yüksek kira getirisi ve uzun vadeli sözleşmeler

• Yurtdışı Gayrimenkul Yatırımları: Düşük vergi yükü, vatandaşlık ve oturum fırsatları

• Gayrimenkul Yatırım Fonları: Düşük giriş maliyetiyle sektörden pay alma imkânı

• Konut Dışı Yatırımlar: Altın, döviz, borsa ve tahvil gibi likit araçlar

olacağını düşünüyorum.

Son söz olarak, rayiç bedel artışları ilk bakışta maliyetleri artıran bir engel gibi görünebilir; ancak uzun vadede sektörün güvenilirliğini, yatırımcı güvenini ve kayıt dışılığın azalmasını sağlayan bir adımdır. Yatırım dünyasında asıl kazanç, değişen koşulları doğru okuyup fırsatları zamanında değerlendirebilenlerin olur.