Arsa ve arazi, alternatif yatırım aracı oldu

Uzmanlara göre, alanında tecrübeli firmaların rehberliğinde doğru konumda yapılan arazi yatırımları uzun vadede enflasyonun üzerinde getiri sağlıyor ve erişilebilir bütçelerle yapılabilmesi nedeniyle küçük yatırımcılar için de cazip hale geliyor.

Çetin Ablak (BEMO Yönetim Kurulu Üyesi)

Konut maliyetlerinin ve kredi faizlerinin yüksek olması insanların ev almasını her geçen gün daha zorlaştırıyor. İnsanlar ellerindeki nakit kadar ulaşabilecekleri en uygun araziyi daha sonra ev alırken basamak olması için tercih ediyorlar. Mevduat faizlerinin yüksek olması yatırımcılara cazip gelse de arazinin getirisi doğru yerde yatırım yapıldığında her zaman daha avantajlıdır. Bursa’da şu anda gelişmeler çok olumlu değil hem piyasa kaynaklı mevduat faizleri, dövizdeki belirsizlik 16 yıl önce başlayan ama yıllardır kronik sorun haline gelen imar planlama süreçlerindeki aksaklıklar, var olan planların iptali ve buna çözüm bulunulmaması gibi sorunlar mevcut. Dünyada üretimi olmayan tek şey topraktır ve bu sebeple toprak, her zaman en garanti yatırım aracıdır. Bursa şu an nüfus olarak dünyada 131 ülkeden bile büyük ve İstanbul’dan dahi ciddi göç alıyor. Bursa’da 17 adet organize sanayinin yer alması talebi olumlu yönde etkiliyor. Şehrimizde yıllardır yaşamak ve yatırım için en çok tercih edilen bölge Nilüfer ilçesi. Nilüfer’den hemen sonra yeni kurulan OSB’lere yakınlığı, otoban çıkışının açılması ve deniz ile sınırlı olması gibi nedenlerle Mudanya’nın Mesudiye, Söğütpınar, Evciler, Emirleryenicesi Çamlık ve Yalıçiftlik mahalleleri uygun fiyatlarıyla yatırımcıyı cezbediyor. Arsa satın alınırken bölgenin Ramsar ve Ramsar tampon bölgesinde ve büyük ova koruma alanında kalıp kalmadığına bakılmalı. Arazinin imal edilemeyen tek şey olduğunu belirtmiştik, daha fazla prim yapması için etrafında kamçılayacak hikayelerin olup olmadığına bakılması gerekir.

Bilal Aktaş (Bereketli Topraklar YKB)

Bursa, sanayi, tarım ve ulaşım açısından stratejik öneme sahip bir şehir olarak her dönem yatırımcının ilgisini çekmiştir. Özellikle son yıllarda artan büyükşehir göçü ve konut maliyetlerindeki artış, arsa ve araziye yönelimi hızlandırmış durumda. Bursa’da yapılaşma baskısının artmasıyla birlikte şehir merkezine uzak ancak gelişime açık bölgelerde ciddi bir hareketlilik yaşanıyor. Bu talep sadece Bursa ile sınırlı kalmıyor; Balıkesir ve Çanakkale gibi çevre iller de yatırımcıların radarına girmiş durumda. Balıkesir, özellikle İstanbul-İzmir Otoyolu’nun devreye alınmasıyla birlikte ulaşım açısından cazip hale geldi. Gıda OSB, liman projeleri ve üniversite yatırımları da bölgenin arsa talebini destekliyor. Bursa ve Balıkesir hattı, hem sanayi hem tarım yatırımı açısından potansiyel taşıdığı için geniş bir yatırım yelpazesi sunuyor. Bu da bölgeyi, arsa yatırımında uzun vadeli ve sürdürülebilir kazanç arayan yatırımcılar için önemli bir merkez haline getiriyor. Bursa’da Karacabey ve Mustafakemalpaşa ilçeleri, sanayi yatırımları ve tarımsal üretim kapasitesiyle halen yoğun talep görüyor. Nilüfer’in gelişim aksı da şehir merkezine yakınlığıyla dikkat çekiyor. Ancak yatırımcılar artık sadece bilinen bölgelerle yetinmiyor; daha bakir ve gelişim potansiyeli yüksek yerlere yöneliyor. Bu noktada Yenişehir, sadece tarım değil, havalimanı ve hızlı tren projeleri sayesinde ulaşım avantajıyla öne çıkıyor. Benzer şekilde Balıkesir’de de Susurluk ve Gönen gibi ilçeler, ulaşım projeleri ve sanayi alanlarıyla yatırım radarına girmiş durumda. Hem Bursa hem Balıkesir hattında, gelecekte yapılaşmaya açılacak bölgeleri erken fark etmek, arsa yatırımında uzun vadeli kazanç için kritik bir avantaj sunuyor.

Özgür Özdemir (YAPİDER YKB Yrd. / Gayrimenkul Yatırım Danışmanı)

Son dönemde yükselen faiz oranları ve finansmana erişimdeki zorluklar, konut alımını olduğu kadar arsa ve arazi yatırımlarını da olumsuz etkiledi. Yatırımcıların önemli bir kısmı bekleme pozisyonuna geçerken, düşük bütçeli ve küçük ölçekli arazilere olan ilgi görece şekilde devam ediyor. Özellikle arsa vasıflı ve tarla vasıflı, küçük metrekareli parseller yatırım açısından hâlâ cazibesini koruyor. Kısacası, arsa ve arazi yatırımları azalsa da, alternatif yatırım aracı olarak tercih edilmeye devam ediliyor. Bursa’da arsa ve arazi piyasasında geçtiğimiz yıla kıyasla belirgin bir yavaşlama gözlemleniyor. Ekonomik belirsizlikler ve yüksek finansman maliyetleri, özellikle yüksek bedelli ve büyük metrekareli taşınmazlara olan talebi düşürdü. Buna karşın, küçük ölçekli, tarla vasıflı ve düşük bütçeli arazilere yönelik ilgi hâlâ devam ediyor. Yatırımcılar, hem erişilebilir fiyatlar hem de uzun vadeli getiri beklentisiyle bu segmentte fırsat aramayı sürdürüyor. Bursa’da arsa ve arazi yatırımı yapanlar son dönemde iki farklı eğilim gösteriyor. İlk grup, yatırımın yanı sıra doğayla iç içe, hafta sonu kaçış noktası olarak kullanabilecekleri hobi bahçesi oluşturmak amacıyla Karacabey’in sahil ve ova köyleri ile birlikte Osmangazi ve Keles’in dağ köylerine yöneliyor. İkinci grup ise daha profesyonel yatırım beklentisiyle TEKNOSAB çevresindeki Karacabey kırsalı başta olmak üzere Mudanya ve Nilüfer ilçelerinin gelişme potansiyeli taşıyan bölgelerini tercih ediyor. Bu farklı yatırım motivasyonları, bölgesel tercihleri de doğrudan şekillendiriyor.

Barbaros Alagöz (Barbaros Alagöz Gayrimenkul YKB)

Ekonomideki dalgalanmalar, faiz oranları ve fiyat artışları konut alımını zorlaştırdı. Kullanım amaçlı konut alım talebi var ancak yatırım kısmı çok zayıf. Belli miktarda birikim yapan insanlar bütçeleri dahilinde özellikle imarsız arazi alımına yöneldi. Küçük bütçelerle, küçük metrekare yerlere talep oluştu. Bursa genelinde, imarlı arsalara talep fiyat avantajı arıyor. Ekonomik belirsizlik inşaat sektörünü zorladığı için yeni imarlı arsa talebindeki kriter fiyat olarak gözüküyor. İmarsız tarla ve arazideki talep yaşam alanlarına yakınlığı ile artıyor. Şehrin yakın çevresi her zaman aktif. Ulaşım olarak sıkıntısı olmayan araziler - tarlalar öncelikli talep görüyor. Genellikle batı ilçeleri kısmen kuzey ilçeleri talebin yoğunlaştığı yerler. Arsalar imar planlarına dahil olan yerler olduğu için, ilgili belediyeden imar durumu sorgusu yapılmalıdır. İmarsız tarla ve arazide mutlaka araziyi gidip görmek lazım. Yaz aylarında güzel olabilir fakat kış aylarında araziye ulaşamayabilirsiniz. Etrafındaki yolların resmi yol mu? Kontrolü yapılmalı. Aracı firma ile çalışacak olanlar, aracı firmanın ve danışmanın bilgi ve birikimini iyi etüt ederek seçmeli. Sadece fiyat odaklı yapılan seçimler telafisi zor sonuçlar doğuruyor. Ekonomi düzeldikçe hızlandıkça gayrimenkule olan talep artar. Diğer yatırım araçlarının getirileri arttıkça talep düşer. Yatırım yapanların geri dönüş süresini dikkate almaları gerekir. Hesap doğru yapılırsa kazanç tatmin edici olur.

Cenk Bavlı (Elfi Gayrimenkul Arazi Yatırım Uzmanı)

Bursa’da arsa ve arazi yatırımlarına olan yoğun talep karşısında mevcut arzın yetersiz kaldığı belirtiliyor. Özellikle Bursa’da yeni imar bölgelerinin açılmaması, mevcut arsa fiyatlarının artmasına ve inşaat maliyetlerinin yükselmesine neden oluyor. Bu durum, yatırımcıların taleplerini tam anlamıyla karşılamakta zorluk yaşanmasına yol açıyor. Özellikle Mudanya, Nilüfer ve İnegöl gibi talebin yüksek olduğu bölgelerde, arsa fiyatları hızla artarken, yeni imarlı alanların eksikliği bu fiyat artışlarını daha da tetikliyor. Ayrıca, şehirdeki kentsel dönüşüm ihtiyacı ve yeni imar alanlarının açılmaması, arsa arzının sınırlı kalmasına ve yatırımcıların ihtiyaçlarını karşılamada yetersiz kalmasına neden oluyor. Bu nedenle, yatırımcıların taleplerinin tam anlamıyla karşılanabildiğini söylemek zor; arz-talep dengesizliği mevcut durumda önemli bir sorun olarak öne çıkıyor. Konut fiyatlarının günümüzde yüksek rakamlı olmasından dolayı fiyatı daha makul olan arazilere talebi daha da arttırmış durumda. Örnek vermek gerekirse küçük bütçeli yatırımcılar için bir cep telefonu fiyatına dahi insanlar arazi yatırımı yapabilmektedir.

İsmail Duyar (Çınar Değerleme YKB)

Sıkı para politikalarının uygulandığı dönemlerde krediye ulaşım zorlaşır. Bu dönemlerde konut alımı ciddi şekilde yavaşlama gösterir. Konut alımının azaldığı dönemlerde arsa yatırımı ters orantılı olarak artar. Bunun belli sebepleri vardır. Mesela arsa ve arazi yatırımı krediye daha az ihtiyaç duyar. Şöyle ki; genellikle peşin veya düşük tutarlı vadeli satışlar olmaktadır. Bu nedenle banka kredilerine daha az ihtiyaç duyulur. Arsa ve arazi yatırımına giriş maliyeti konut maliyetine göre daha düşük seviyelerde seyretmektedir. Bu da küçük yatırımcıyı arsa ve arazi alımına yönlendirir. Ayrıca arsa ve arazide değer artış beklentisi genellikle enflasyon oranlarının üzerinde olduğu için enflasyonist ortamda arsa ve araziye rağbet azalmaz. Faizlerin artışı ile arsa ve araziye talep artışı kırılmış gibi görünmekle beraber yürütülen ekonomik programdaki faiz azaltımı aşamasına gelinmesi ile arsa ve araziye rağbetin yine yükseleceği kanaatindeyim.

Harun Tavlı (Deha Türkiye YKB)

Konut alımlarına yeterli miktar parası olmayan vatandaşlar elindeki olan nakit parasını değer kaybına uğramaması adına arazi yatırımında değerlendiriyor. Bu durum da özellikle ufak arazileri hareketlendiriyor. Bursa, Marmara Bölgesi’nin İstanbul’dan sonraki en hareketli şehridir. Bu ivme, TOGG, TEKNOSAB ve İstanbul ile olan mesafeyi kısaltması açısından doğru bir yatırım adresi olmaya devam edecektir. Bursa’da Nilüfer, yatırımda zirve durumundadır. Özellikle Yolçatı, Doğanköy bölgeleri kısa vadede kazanmak isteyen yatırımcıların adresidir. Yine Mudanya’nın deniz gören köyleri ile Karacabey’in TEKNOSAB lokasyonları ile İznik ve Yenişehir’de İstanbul yatırımcısını kendisine çekiyor. Arazi satın alırken öncelikle mutlaka alınacak arazinin konumu iyice araştırılmalıdır. Mümkünse şehrin bittiği yer esas alınarak bütçeye göre o bölgeye en yakın noktadan bakılmalıdır. Bölge planlarına ilgili belediyeden bakmalıdır. Arazinin lokasyonunda yolu olması önemlidir. Ayrıca arsa alırken ifrazına ve imar durumu kontrol ettirilmelidir.