Expert Yatırım’ın Kurucu Yön. Krl. Bşk. Mustafa Bildircin, doğru lokasyondaki yatırımların getirisinin katlanarak arttığına işarete diyor. Bandırma’ya odaklanan Expert Yatırım, sanayileşme ve ulaşım projelerinin hız kazandığı bölgede, yatırımcılara sürdürülebilir kazanç fırsatları sunuyor.
Öncelikle kendinizden ve şirketinizin kuruluş hikayesinden kısaca bahseder misiniz?
1984 Lüleburgaz doğumluyum. Elektronik mühendisiyim. Yaklaşık 16 yıl endüstri hayatında çalıştım. Bu süreç içerisinde mühendislik yaptım, farklı departmanlarda yöneticilik görevlerinde bulundum. En sonunda kendi işime geçmeye karar verdim. Aslında yatırım sektörü benim için bir hobiydi, bir ilgi alanıydı. Bu ilgimi işime dönüştürdüm. Expert Yatırım’ı 2021 yılının Temmuz ayında kurduk. Artık beşinci yılımıza girmiş durumdayız. Sektörde, özellikle arsa ve arazi yatırımları konusunda açık olan, eksik kalan noktaları tamamlayan bir şirketiz. Vizyon olarak da önce Bursa’da, ardından tüm Türkiye genelinde yatırım denilince akla gelen ilk şirket olmayı hedefliyoruz.
Türkiye’de arsa ve arazi yatırımlarına ilgi son yıllarda nasıl bir seyir izliyor sizce? En çok hangi bölgeler öne çıkıyor?
Arsa ve arazi yatırımları son yıllarda ciddi şekilde öne çıktı. Çünkü biraz geçmişe gidersek, pandemi sürecini yaşadık. Pandemi, insanlara şehirden uzaklaşma arzusu kazandırdı ve bu da toprağın değerini artırdı. Özellikle şehre yakın bölgelerdeki araziler ön plana çıktı. Pandeminin ardından ciddi bir enflasyon ortamı oluştu. Paranın değerini koruyabilmek için insanlar tekrar toprak yatırımına yöneldi. Şu an için de hala güncelliğini koruyan bir yatırım aracı diyebiliriz.
“Hangi bölgeler öne çıkıyor ?” derseniz, biz bu soruya şöyle yanıt veriyoruz: Öne çıkan bölgeler genellikle henüz keşfedilmemiş ancak yüksek potansiyele sahip olan yerlerdir. Keşfedilmiş bölgeler genelde doyuma ulaşmıştır. Yüksek potansiyeli olmayan keşfedilmemiş yerlerde ise ciddi bir karlılık sağlanamaz. Spesifik bir örnek vermek gerekirse, Marmara Bölgesi’nde özellikle batıya doğru genişleyen noktalarda Bandırma bölgesi dikkat çekiyor. Çünkü devlet, sanayileşmeyi yüksek oranda Bandırma’ya taşıyor.
Expert Yatırım olarak özellikle Bandırma tarafında uzmanlaştığınızı söyleyebilir miyiz? Bu bölgeyi seçmenizdeki neden nedir?
Bizim çalışma bölgemiz Bandırma. Biz toprak yatırım danışmanlığının uzmanlık gerektirdiğine inanıyoruz. Bu nedenle oynak bir sistemden ziyade, belli bir bölgede derinleşmeyi tercih ettik. Ortağım, Expert Yatırım’dan önceki süreçte de yalnızca Bandırma’da çalışıyordu. Bandırma sevdalısı diyebilirim. Şirket olarak da geçmiş deneyimimiz Bandırma bölgesine dayanıyor. “Neden Bandırma ?” sorusu çok geliyor. Çünkü Bandırma, Marmara Bölgesi’nde limanı olan, denize kıyısı bulunan ve aynı zamanda yüksek yoğunluklu organize sanayi bölgelerinin kurulmaya başlandığı bir yer. Henüz keşfedilmemiş bir bölge olması da onu daha cazip kılıyor. Keşfedilmemiş bölgelerde potansiyel ortaya çıkmaya başladığında, işte o zaman topraktan gerçek kazanç elde ediliyor.
Arsa ve arazi yatırımı yaparken dikkat edilmesi gereken en önemli kriterler sizce nelerdir?
En önemli konu, doğru lokasyon. O bölgedeki projeler, gelecekte orada ne olacağı çok önemli. Yani şu anda aldığınız arazinin gelecekte size kazanç sağlaması için, bölgede bir hikaye olmalı. Bölge yatırımcıyı kendine çekebilmeli. İkinci unsur ise doğru rakamdan alım yapabilmek. Ancak bu "kelepir" ya da "kupon" olarak adlandırılan yerler değil. Önemli olan, 5 liralık yeri 3’e almak değil; 5 liralık yeri 5’e almak ama öyle bir yerde almak ki o yer, 8 olsun, 10 olsun, 12 olsun.
Arsa ve arazi yatırımlarının diğer yatırım alternatiflerine göre artıları nelerdir?
Toprak yatırımı, diğer yatırım araçlarına göre zamana bağlı olarak en yüksek getiriyi sağlayan yatırım aracıdır. Aynı zamanda en az riskli olanıdır. Tabii ki doğru tercih yapıldıysa; yani doğru lokasyon ve doğru fiyattan alınmışsa... Bu durumda size en yüksek kazancı sağlayabilir. Son 5 yıllık periyoda baktığımızda, diğer yatırım araçlarında 3 ila 5 kat arasında değer artışları olurken, Türkiye ortalamasında toprak yatırımında bu artış minimum 15 kata ulaşmıştır. Bizim çalıştığımız bölgelerde ise bu oranlar çok daha yukarıda.
Nasıl bir yatırımcı portföyünüz var? Meslek grupları ve gelir düzeyleri açısından çeşitlilik var mı?
Expert Yatırım olarak her meslek grubundan ve gelir düzeyinden yatırımcımız mevcut. Doktor, avukat, hakim gibi meslek mensuplarının yanı sıra, Bursa bir sanayi bölgesi olduğu için mavi yaka ve beyaz yaka birçok çalışan da bizim yatırımcımız olabiliyor.
Arsa ve arazi yatırımı yapmak için ne kadarlık bir alt limit gerekir?
Arsa ve arazi almak için ne kadarlık bir alt limit gerekir sorusu da çok sık geliyor. Eğer müstakil tapu almak istiyorsak – yani hisseli olmayan bir tapudan bahsediyorum – ve en az 1.000–2.000 metrekarelik bir arazi alımı planlıyorsak, bugünün şartlarında cebinizde minimum 800 bin TL ile 1 milyon TL arasında bir bütçeniz olmalı.
Yatırımcıların en çok tereddüt ettiği konular nelerdir? Siz bu tereddütleri nasıl gideriyorsunuz?
En çok duyduğumuz tereddütler arasında “Hangi bölgeden alım yapmalıyım?”, “Aldıktan sonra satabilir miyim?”, “Kamulaştırma gelir mi?” ve “Devlet araziyi çok düşük bir bedelle alır mı?” gibi sorular yer alıyor. Bunlar yatırımcı açısından son derece haklı ve yerinde endişelerdir. Bu tür tereddütleri aşmanın en güvenilir yolu, alanında uzman ve bölgeye hâkim bir danışmanla çalışmaktır. Biz Expert Yatırım olarak yalnızca tek bir bölgede faaliyet gösteriyoruz ve o bölgeye tam anlamıyla hâkimiz. Bu sayede kamulaştırma gibi risk unsurlarını en baştan elimine ediyoruz. Aynı zamanda yatırımcının satın aldığı araziyi düzenli olarak takip ediyor, değer artışına bağlı olarak doğru zamanda satışa yönlendirerek maksimum kârlılığı sağlamaya çalışıyoruz.
Otoyollar, havaalanları, sanayi bölgeleri gibi büyük projeler arsa değerlerini nasıl etkiliyor?
Arsa üzerinde yapılan önemli ve büyük projeler yatırımın kaderini değiştirir. Özellikle sanayi projeleri istihdam demektir. İstihdam arttıkça bölgeye göç olur, nüfus artar, bu da konut ihtiyacını doğurur. Konut ihtiyacı, bölgenin imara açılmasına ve yeni yapıların yapılmasına neden olur. Sanayileşmenin olduğu her yerde konutlaşma ve ekonomik kalkınma görürüz. Aynı şekilde otoyol, demiryolu gibi kamu projeleri de toprak yatırımı açısından oldukça kıymetlidir. Bu bölgeleri önceden bilmek ya da araştırmak gerekir. Doğru zamanda, doğru yerde olmak kazancı beraberinde getirir.
Yatırımcıların en sık yaptığı hatalar nelerdir?
Yatırımcıların en sık yaptıkları hata, nitelikten çok fiyata odaklanmak. “5 liralık yeri 3 liraya alırsam kârlı çıkarım” mantığıyla hareket edildiğinde, yatırımcı nitelikli bölgelerden uzaklaşıyor. Oysa nitelikli bölge, projelerin geldiği, gelişimin yaşanacağı bölgedir. Eğer siz nitelikli bölgeden uzaklaşıp 3 liraya toprak alırsanız, o yer sadece 4 liraya çıkabilir. Ama 5 liraya aldığınız nitelikli bir yer 10 liraya ulaşabilir. Başlangıçta kazançlı görünse de uzun vadede büyük fırsatlar kaçabiliyor.
Önümüzdeki dönemde hangi bölgelerin öne çıkmasını bekliyorsunuz?
Önümüzdeki dönem için, 5 yıllık ve 10 yıllık periyotlara ayırarak değerlendirmek gerekirse, 5 yıl içerisinde özellikle Marmara Bölgesi’nde Bandırma öne çıkacak. Sanayinin yoğunlaştığı bir bölge olacak. Devamında Biga ve Karacabey ilçeleri de dikkat çekecek. Karacabey’de yapılan TEKNOSAB Projesi ve beraberinde başlayan TOKİ projeleriyle orada bir konut yapılanması bekleniyor. Daha batıya kaydıkça Bandırma ve Biga gibi yerlerin adını daha sık duyacağız.
Arsa ve arazi yatırımlarında çevresel sürdürülebilirlik ne kadar önemseniyor?
Toprak yatırımında çevresel sürdürülebilirliği şu açıdan değerlendiriyoruz: Toprağın üstünde ürün yetiştirmek yatırımcının değil, bölgedeki köylünün işi. Yani arazi zaten boş kalmıyor, bir şekilde işleniyor. Ama önemli olan, bölgede kurulacak organize sanayi bölgelerinin arıtma, enerji üretimi, karbon salımı gibi çevresel konularda ne kadar duyarlı olduğudur. Bizim çalıştığımız bölgede şu an Marmara Organize Sanayi Bölgesi kuruluyor ve bu bölge çevreye duyarlı, son teknoloji kullanılan, yeşile odaklı bir yapıda tasarlanıyor.
Kentsel dönüşüm arsa ve arazi piyasasını nasıl etkiliyor?
Kentsel dönüşüm, toprak yatırımıyla doğrudan ilişkilidir. Şöyle anlatayım; Yoğurt sütten yapılır. Konut da topraktan yapılır. Kentsel dönüşüm hızlandıkça mevcut arsalardan daha çok kat çıkılıyor. Ancak son dönemlerde yatay mimariye doğru bir geçiş söz konusu. Bu da yeni arsa ihtiyacını doğuruyor. Yeni arsa ihtiyacı da mevcut arazilere olan talebi artırıyor. Arz-talep dengesine göre toprak fiyatları yukarı çıkıyor.
Köydeki tarım arazilerinin yatırıma açılması hakkında ne düşünüyorsunuz?
Tarım arazilerinin imara açılması her zaman soru işaretidir. Türkiye bir tarım ülkesiydi ve zamanında kendi kendine yetebiliyordu. Ama şehirleşme arttıkça tarım üretimi azaldı, ithalat arttı. Bizim bu noktada verimli tarımı desteklememiz gerekiyor. Örneğin bizim bölgemizde Tarım Organize Sera Bölgesi kuruluyor. Daha küçük alanda, daha verimli üretim yapılacak.
Çiftçiye sorduğunuzda, bir ailenin yıl boyunca geçimini sağlayabileceği minimum toprak yüz dönümdür. Ama aynı yüz dönümlük arazide sanayi kurarsanız, yüzlerce insan istihdam edilir. O yüzden sanayiye karşı değiliz, ama tarımı da verimli şekilde yapmalıyız.
5–10 yıl içinde Türkiye’de arsa ve arazi piyasasını nerede görüyorsunuz?
Toprak, üretilemeyen bir varlık. Her geçen gün azalıyor. Önümüzdeki 5–10 yılda da bu azalma devam edecek. Talep yüksek, arz düşük. Bu da fiyatların artması anlamına gelir. Toprak yatırımı daha da kıymetlenecek. Şu an yaşadığımız süreç bunun en somut göstergesi. Her geçen yıl, toprağa olan ihtiyaç artarken eldeki imkânlar azalıyor.
Şirket olarak geleceğe yönelik hedefleriniz nelerdir?
Biz Expert Yatırım olarak önümüzdeki 5–10 yıl içinde, uzmanlık alanımız olan toprak yatırımında yeni bölgeleri keşfetmeyi planlıyoruz. Mevcut bölgemize eklemeler yaparak, yatırımcı portföyümüzü genişletmeyi hedefliyoruz. Şu anda bize yeten bir bölgemiz var. Ancak artan talep doğrultusunda, keşfedilmemiş ama potansiyeli yüksek yeni bölgelerle daha fazla yatırımcıya hizmet sunmak istiyoruz.
Konut ve Yapı Gazetesi hakkında düşünceleriniz neler?
Masamda da görüyorsunuz, Konut ve Yapı Gazetesi’ni takip ediyorum. Gerçekten sektörün nabzını tutan, değerli içerikler sunan bir yayın. Biz ağırlıklı olarak arsa ve araziyle ilgileniyoruz ama konut da bu işin ayrılmaz bir parçası. Biz bir bölgede yatırım yapacaksak, önce oradaki konut piyasasına bakarız. Müteahhitle pazarlık yapılacaksa konut fiyatları dikkate alınır. O yüzden bu gazete bizim için de değerli bir kaynak.