Şehir Hastanesi, üniversite ve TEKNOSAB gibi yerlere olan yakınlığı, bölgeyi Bursa’nın en temiz havaya sahip, doğayla iç içe ama şehirden kopuk olmayan alternatif bir yaşam alanı olarak konumlandırıyor.
Mustafa TÜRE
Osmanlı döneminde Kite kazasına bağlı bir köy olan Kayapa, 29 Şubat 1972 tarihindeki kararla belediye statüsü alarak beldeye dönüştü. 2009'da Nilüfer ilçesine bağlanan Kayapa, 12 Kasım 2012'de Türkiye Büyük Millet Meclisi’nde (TBMM) kabul edilen 6360 sayılı kanun ile mahalle oldu. Zafer, Çamlık ve İstiklâl olmak üzere üç ayrı bölgeden oluşan Kayapa, şehrin cazip yerleşim bölgeleri arasında yer alıyor.
Kayapa İstiklâl bölgesi, villa ağırlıklı konut yapılanmasıyla dikkat çekiyor. Tarihi Kayapa köyü içinde yer alması ve sanayi bölgesinin hemen yanı başında olmasıyla İstiklâl, gelenekselle gelecek arasında köprü işlevi görüyor. İstiklâl bölgesinin bu kapsamdaki stratejik konumu, gayrimenkul yatırımcılarını mıknatıs gibi kendine çeken avantajlı unsurları da beraberinde getiriyor.
Araştırma dosyamız vesilesiyle mercek altına aldığımız bölge, ilginç veriler sundu.
Konutlaşma açısından elverişli arazi yapısına sahip bulunan Kayapa’nın imar planlamasındaki yanlış ölçeklendirmenin sancılarını yaşıyor oluşu, söz konusu verilerin odağındaki temel soruna işaret ediyor.
Bunun böyle olduğu gerçeği, bölgedeki gayrimenkul uzmanlarının tespitiyle sabit.
İstiklâl’de yoğun yapılaşma olgusu bir gerçeği işaret etmekle birlikte, bölgenin imar yapılanmasının ada bazlı olmaması, gayrimenkul yatırımcılarını finansal getiri açısından temkinli adım atmaya sevk ediyor. Buna rağmen yine de bölgedeki villa ağırlıklı konut yapılanması, dinamik bir görünüm arz ediyor.
Daire ve villaların satış fiyatlarındaki kâr marjlarının, şehrin diğer bölgelerindeki emsallerinden düşük olması, Kayapa’nın cazibesini hiçbir dönemde azaltmamış.
Görükle’yle neredeyse birleşen Kayapa’daki yoğun inşaat yapılanması, Bursa’nın batı yakasında yepyeni modern bir şehrin kuruluş müjdesini veriyor.
Kayapa’nın gelecek vaat eden bölgesi
Zerrin Özgüle
Zerrin Özgüle İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı
Bursa’daki inşaat yatırımlarında son yıllarda yıldızı giderek parlayan Kayapa, yoğun inşaat yapılanmasıyla dikkat çekiyor. Kayapa’nın Çamlık ve Zafer bölgelerinde site tarzı inşaatlar öne çıkarken, İstiklâl bölgesinde villa yapılanmaları ve site konseptli konutlar ağırlık kazanıyor.
Ulaşım yollarının üzerinde olması, zemininin depreme dayanıklılığı ve Bursa Teknoloji Organize Sanayi Bölgesi’ne (TEKNOSAB) yakınlığı, konut yatırımcılarını Kayapa’ya çekiyor. Yatırımcılara Kayapa’yı hararetle öneriyorum.
Kayapa, Zafer-Çamlık ve İstiklâl bölgeleriyle büyüme aşamasında.
Zerrin Özgüle İnşaat güvencesiyle hayata geçirdiğimiz Zer Kayapa projemiz, modern mimarisi ve konforlu yaşam alanlarıyla özel bir deneyim sunuyor. 64 daire 15 dükkandan oluşan Zer Kayapa, 5.5 dönümlük araziye kuruldu. Daireleri 3+1 olarak tasarladık. Sadece bir dairemiz 2+1 büyüklüğünde. Proje kapsamında havuzlarımız, spor alanımız, açık ve kapalı kafeterya bölümlerimiz, çocuklar için açık ve kapalı alanlarımız, Zer Kayapa’yı konforlu ve huzur duyulan yaşam alanına dönüştürüyor.
Halen inşaatları devam eden altyapı ve üstyapı donatıları tamamlanınca, Kayapa gerçek değerini bulacak. Kayapa, ticari alanların tamamlanmasıyla canlı bir bölge olacak.
İstiklâl’e özel parantez
İstİklâl’e özel bir parantez açmak gerekirse, bu bölgemizde villa ağırlıklı olmak üzere site türü yapıları da görebiliyoruz. Kayapa’nın ilk kuruluş merkezi Kayapa köyünün hemen yanı başında yer alıyor oluşu konum ve arazi statüsü anlamında, İstiklâl’i, Zafer ve Çamlık bölgelerinden daha özel kılıyor. İstiklâl’deki gerek villa gerekse site tarzı inşaatların, geniş arsalar üzerinde olmayıp, sınırlı sayıda konutun inşaatına yanıt verebilecek büyüklükte olması, bölgeye daha çok, müstakil tarzlı yapılaşma görünümü kazandırıyor. Bütün bu veriler ışığında, İstiklâl bölgesinin de Çamlık ve Zafer bölgeleri gibi gelecek vaat ettiğini söyleyebilirim.
Ada bazlı imar plân yoksunluğu
İbrahim Saltoğlu
Mavi Adamlar Gayri Menkul Ortağı
Kayapa doğasıyla ve ulaşım imkânlarıyla gayrimenkul yatırımcıları için cazip bir bölge.
Kayapa’nın Çamlık ve Zafer bölgelerinde toplu konut ve site yapılanmaları dikkat çekerken, İstiklâl bölgesi villa yapılanmasıyla ön plâna çıkıyor.
Bu böyle olmakla birlikte Kayapa’daki imar plânlamasının ada bazlı düşünülmemesi, inşa edilen yapıların finansal değerinin, şehrin imara açılan diğer bölgelerindeki emsallerine göre çok daha düşük değerlerde seyrine neden olmuş.
Arsa metrekareleri ada bazlı plânlanmadığı için bölgedeki konut yapılanması, aynı parsel içinde en fazla iki ya da üç binanın inşaatına el veriyor.
Böylesi bir durum ise o parselde yer alan binaların güvenlik, oto park ve sosyal donatı gibi yaşam konforunu artıran unsurlardan yararlanamaması gibi bir gerçeği de beraberinde getiriyor.
Sözünü ettiğim durum, İstiklâl bölgesindeki villa konutlar için de geçerli.
Bölgede inşaatı bitmiş ve halen inşaatı devam eden villalar, ya tek tek ya da iki-üç villanın bir araya gelmesinden oluşan parseller üzerinde yükseliyor. Bu durum ise az önce ifade ettiğim gibi güvenlik, sosyal donatı, kültürel alan gibi yaşam konforlarından mahrumiyeti de beraberinde getiriyor.
Bütün bu handikaplar, villa yatırımlarını olması gerektiğinin uzağındaki finansal gerçekliğe mahkûm ediyor. Ancak yine de her şeye rağmen bölgede dinamik bir inşaat yapılanmasından söz etmek mümkün. Bölgedeki dinamik konut yapılanması, Görükle, Kayapa ve Hasanağa hattı boyunca uzanan yerleşim alanlarını, adım adım Karacabey’le bütünleşmeye doğru götüren bir süreci de beraberinde getiriyor.
Kayapa Villalar Bölgesi: Potansiyel, Gerçekler ve Dönüşüm Dinamikleri
Aslı Karakaya
Gayrimenkul Danışmanı & Değerlendirme Uzmanı
30 Ağustos Zafer, İstiklal ve Çamlık mahallelerinden oluşan Kayapa bölgesi, Bursa’nın son yıllarda dikkat çeken gelişim akslarından biri olarak öne çıkmaktadır. Şehir Hastanesi, üniversite yerleşkeleri, yeni faaliyete geçen TEKNOSAB, çevre yolu ve otoyollara olan yakınlığı; bölgeyi hem oturum hem de yatırım açısından cazip hale getiren temel unsurlar arasında yer almaktadır.
Bölgenin en önemli avantajlarından biri, eski yerleşimlerin ve deprem öncesi yapı stokunun neredeyse hiç bulunmaması, plansız gecekondu dokusuna sahip olmamasıdır. Bakir arazi yapısı sayesinde, şehircilik açısından park, okul, yeşil alan ve ortak kullanım alanlarının daha rahat planlanabildiği bir gelişim potansiyeli mevcuttur.
Ayrıca zemin yapısının sağlamlığı ve ada bazlı parselleşmeye uygun olması, müteahhit firmalar açısından donatılı site projelerinin hayata geçirilmesini kolaylaştırmaktadır. Bu özellikler özellikle Kayapa Çamlık (Zafer) bölgesinde net şekilde hissedilmekte ve yatırımcı ilgisini artırmaktadır.
Ancak Kayapa Villalar Bölgesi söz konusu olduğunda, tablo daha karmaşık bir yapı sergilemektedir. Bölgede ada bazlı geniş parseller yerine daha küçük parsellerin yaygın olması, büyük ölçekli ve tek tip villa sitelerinin oluşmasını sınırlamaktadır. Bu nedenle çoğunlukla 6–8 villadan oluşan küçük ölçekli siteler ön plana çıkmaktadır.
Her ne kadar “villalar bölgesi” olarak anılsa da aynı bölgede alçak katlı apartman yapılaşmaları da bulunmaktadır. Villa yaşamı ile apartman yaşamının iç içe geçtiği bu yapı, bölgede belirli bir standardizasyonun oluşmasını zorlaştırmaktadır. Buna ek olarak, Çamlık bölgesinden farklı olarak villalar bölgesinde eski tip yapılar ve uzun yıllardır bölgede yaşayan mahalle sakinleri de mevcuttur. Bu durum, villalar, apartmanlar ve geleneksel mahalle hayatının bir arada yaşandığı özgün ama heterojen bir sosyal doku ortaya çıkarmaktadır.
Bölgenin çözüm bekleyen başlıkları arasında altyapı ve yol düzenlemeleri de yer almaktadır. Özellikle yolların tamamlanması ve çevre düzenlemelerinin iyileştirilmesi, hem mevcut bölge sakinlerinin yaşam konforunu artıracak hem de bölgenin algısını daha güçlü bir noktaya taşıyacaktır.
Tüm bu unsurlara rağmen Kayapa Villalar Bölgesi, konumu itibarıyla hâlâ Bursa’nın en temiz havasına sahip bölgelerinden biri olma özelliğini korumaktadır. Ormanlara yakınlığı, şehirden kopmadan doğayla iç içe bir yaşam sunması, müstakil yaşam alternatifi, yeni ve kaliteli yapı stoğu, modern mimari anlayışı ve yatırım avantajlarının devam ediyor olması; bölgeyi özellikle villa yatırımcıları için cazip kılmaktadır.
Özetle Kayapa Villalar Bölgesi, henüz tam anlamıyla standartlaşmış bir yerleşim karakterine sahip olmasa da, doğru planlama ve altyapı yatırımlarıyla önümüzdeki dönemde değerini daha da artırabilecek güçlü bir potansiyel barındırmaktadır. Bu yönüyle bölge, bugünü doğru okuyan ve uzun vadeli düşünen yatırımcılar için dikkatle takip edilmesi gereken bir gelişim alanı olmaya devam etmektedir.
Bölge “villa alanı” olma yolunda sancılı ilerliyor
Hülya Fırat
Realty World Land Gayrimenkul
Bursa Nilüfer Kayapa Mahallesi İstiklâl Bölgesi villa yapılanmaları, güncel imar plânları ile özel konut projelerinin bir araya geldiği bir bölgesel gelişim alanı olması özelliğiyle dikkat çekiyor. 2024-2026 döneminde Nilüfer Belediyesi ve Bursa Büyükşehir Belediye Meclisi’nin aldığı kararlarla, bölgede 1/1000’lik ölçekli imar plânı onaylandı.
Plân kapsamında öncelik resmi kurum alanlarına verildi. Böylelikle büyük parsellerde plân kararları netleşmiş oldu. Bunun akabinde bölgedeki parseller, villa ya da butik konut geliştirme normlarına göre konumlandırıldı.
Ancak villa yapılanması için imar plânı özel olarak “villa bölgesi” olarak tanımlanmadı. Mevcut parseller olmakla birlikte bugün için ayrıcalıklı “villa bölgesi” statüsünden söz edilemez.
İstiklâl Bölgesi yatırım potansiyeli açısından gelecek vaat etmekle birlikte “villa alanı” vasfıyla nitelendirilemez. Bölgede, villalık alanlarla iç içe geçmiş toplu konut alanlarının varlığı göze çarpıyor.
Bölgede konut yatırımı ya da villa inşaatı yapılmadan önce, imar durumunun bireysel parsel bazında olup olmadığının kontrol ettirilmesinde büyük yararlar bulunmakta.
Bu noktada da imar plânı kararını ve yapı kullanım koşullarını mutlak surette, bir şehir plâncısı ya da mimar ile değerlendirilmesi gerekir.