Gayrimenkul sektöründe yatırım kararı verirken en çok duyduğumuz iki kelime: arsa ve arazi. İlk bakışta aynı anlama geliyormuş gibi görünse de, bu iki kavram arasında hem hukuki hem de teknik anlamda önemli farklar bulunur. Doğru bilgiye sahip olmak, hem yatırım değerini artırmak hem de ileride yaşanabilecek hukuki sorunların önüne geçmek için büyük önem taşır. Bu yazımızda “arsa” ve “arazi” kavramlarının farklarını sade ve anlaşılır bir dille ele alacağız.
Arazi, en basit tanımıyla, doğal yapısını büyük ölçüde koruyan toprak parçasıdır. Tarım yapılan, üzerinde yapılaşma izni bulunmayan, orman ya da mera niteliğinde olan bu alanlar çoğunlukla ham toprak olarak da adlandırılır.
Arsa ise, imar planları çerçevesinde yapılaşmaya açılmış, genellikle belediye sınırları içinde bulunan, parselasyonu tamamlanmış toprak parçasıdır. Yani her arsa bir araziden gelir; ancak her arazi bir arsa değildir.
Bir arazinin arsa olabilmesi için imar planlarında “konut”, “ticaret”, “sanayi” gibi yapılaşmaya açık bir kullanım amacı tanımlanmış olması gerekir. Bu süreç çoğunlukla belediyeler ya da ilgili il özel idareleri tarafından yürütülür.
Arsalar, belirli yapılaşma koşullarına (örneğin emsal, yükseklik, çekme mesafesi) tabidir. Bu nedenle yatırımcı, satın almayı düşündüğü taşınmazın imar durum belgesini ilgili belediyeden sorgulamalıdır.
Araziler ise imar planı dışında kalan ya da özel statülere (örneğin tarım alanı, orman arazisi, sit alanı) sahip topraklardır. Bu durum, üzerinde yapılaşma yapılmasını ciddi şekilde sınırlar ya da tamamen yasaklar.
Arsalar, şehirleşmenin etkisiyle kısa vadede değer kazanma potansiyeli taşırlar. Ayrıca bankalardan kredi kullanılarak alınmaları daha kolaydır ve satılması daha hızlı gerçekleşebilir. Dolayısıyla risk düzeyi daha düşük, likiditesi daha yüksek yatırım araçlarıdır.
Araziler ise daha uzun vadeli düşünülmesi gereken yatırımlardır. Ancak doğru bölgede, örneğin bir ulaşım projesinin ya da yeni imar planının yakınına yapılan arazi yatırımı, imara açılması hâlinde çok yüksek getiri sağlayabilir. Burada önemli olan, yatırımcının bölgeye dair gelişme beklentilerini iyi analiz etmesidir.
Arsa ve arazi arasındaki farkları bilmek, bir yatırımcının en temel sorumluluklarından biridir. Özellikle imar planı olmayan arazilere yapı yapmak ya da değerinin üzerinde ödeme yapmak ciddi mali kayıplara neden olabilir.
Unutulmamalıdır: Her toprak parçası arsa değildir. Bu nedenle yatırım yapmadan önce mutlaka imar durumu, tapu bilgileri ve kadastro kayıtları uzman danışmanlar veya ilgili idareler aracılığıyla incelenmelidir.