23 Ağustos 2014 Cumartesi

Lik Yapı hayallerinizi Güzelyalı'da inşa ediyor...

Ticari gayrimenkul alımında dikkat edilmesi gerekenler!

26 Ağustos 2013, 10:56
Ticari gayrimenkul alımında dikkat edilmesi gerekenler!
GÖKSEL BİRSEN

Ülkemizde döviz, borsa ve altın popüler yatırım araçları olsa da risklerini de göz ardı etmemek gerekiyor. Bugün borsa kısa bir sürede katlanabilen kazançlar getirebilirken aynı şekilde kısa zamanda kazanç kaybetmek de mümkün.

Güven odaklı yatırım araçları arayanlar için gayrimenkul yatırımlarından biri olan ticari gayrimenkul yatırımı yadsınamaz. Ticari gayrimenkul alırken dikkat edilecek hususlar, bir yaşam alanı satın almayacağımızdan dolayı daha farklıdır.

Ticari gayrimenkulü alırken gayrimenkulün hızlı kiralanabilir olması ve kira getirisi önemlidir. Ticari gayrimenkul yatırımcılarının birçoğu, gayrimenkule ödenecek bedelin, en fazla gayrimenkulün aylık kira getirisinin 120 katını geçmemesi yani 10 yılda bugünkü aylık kira bedeli üzerinden satış bedelini karşılamasını isterler.

***

Ticari gayrimenkul fiyatını belirleyen unsurlar; brüt birim metrekare başına fiyat, lokasyon/bölgesi, inşaat kalitesi, yaşı, bahçe kullanım imkânları, baca olup olmaması, girişi-çıkışı, görünürlüğü, ulaşılabilirliği, vitrin cephesi, ısıtma-soğutma-havalandırma gibi teknik özellikleri, kiracının durumu, mevcut kira kontratı şartları, bölgedeki arz-talep dengesi durumu diye sıralayabiliriz.

Ancak biz gayrimenkul uzmanları fiyat tespiti yaparken yöntemler her gayrimenkul için farklılık gösterse de genelde en güvenilir olanları “Kira Geliri” ile “Emsal Tespit-Karşılaştırma” yöntemidir. Öte yandan artı bir bilgi vermek isterim;  kurumsal yabancı yatırımcılar bir ülkede gayrimenkul satın alırken, o ülkenin dolar bazlı tahvillerini baz alıyor. Yani dolar bazlı yıllık tahvilin getirisi yüzde 5 ise, kira çarpanı 100'ün 5'e bölünmesiyle elde edilen 20'dir.

Yani 20 yılda mülkün kendisini amorti edip etmediği önemlidir.

***

Ticari gayrimenkul alımında bana göre en önemli unsur lokasyondur. Bursa’nın işlek caddelerinden birinde 10 yılda bugünkü aylık kira bedeli üzerinden satış bedeli ödeyerek mülk sahibi olmak istiyorum dediğinizde o mülk alımını zor yaparsınız. Çünkü işlek yerlerde olan mülklerde ‘lokasyon değeri ’ denen unsur mevcuttur.

İşlek lokasyonlardaki mülkten bir kiracı çıktığında, doğru fiyattan pazara sunulan bir mülk ise, kısa süre içerisinde kiraya vermeniz mümkündür.

Ticari gayrimenkul alırken dikkat edeceğimiz hususlara değinecek olursak; gayrimenkulün bulunduğu belediye ve tapu sicil müdürlüğüne gidilmeli, gayrimenkulün tapuda ne nitelikte göründüğü kontrol edilmeli,  tapudaki bağımsız bölüm numarası ile sizdeki tapu karşılaştırılmalı, gayrimenkulün kaçak yerleri olup olmadığına, inşaat yapı ruhsatına, yapı kullanım belgesine, üzerinde herhangi bir takyidat yani yasal sınırlama (ipotek, intifa hakkı, yıkım kararı, eski eser tescili, vb) olup olmadığına bakılmalıdır.

Tapuda size ait görülen hisse miktarını ve mülkün toplam hisse miktarı da kontrol edilmelidir. Mülkünüze uygun miktarda hisse düşüp düşmediğini kontrol edilmelidir.

Tüm bu bahsettiğim nedenlerden dolayı gayrimenkul satın alma veya kiralama sürecinin başından sonuna kadar profesyonel bir yardım almanızı öneriyorum.

    Yorumlar

YAZARLAR Tümü
HAVA DURUMU
Görüntülemek istediğiniz ili seçiniz:
EN ÇOK YORUMLANANLAR
BUGÜN
BU HAFTA
BU AY
e-gazete
  • KONUT VE YAPI - SEKTÖRÜN BULUŞMA NOKTASI - HAZİRAN
SENDE YAZ
Ziyaretçi Defteri
Ziyaretçi Defteri

Siz de yazmak istemez misiniz?

Ziyaretçi Defteri
ARŞİV