banner31

banner24

17 Aralık 2018 Pazartesi

Tartışılan Arazi Kanunu Hakkında

18 Temmuz 2014, 15:52
Tartışılan Arazi Kanunu Hakkında
Av. Öztürk Yazıcı

Evet,  04 Nisan 2004 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 6537 sayılı Kanun,  aslında 3/7/2005 tarihli ve 5403 sayılı “Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun” birkaç maddesinin değiştirilmesinden ibaret.

Ancak değiştirilen hükümler Arazi,  taşınmaz alım satım,  önalım (şufa),  ortaklığın giderilmesi (izalei şüyu) , ve miras hukuku kavramlarına öyle yenilikler getiriyor ki pratik hayatta her an karşımıza çıkabilecek, tüm dengeleri ekonomik, sosyal hatta aile içi bireysel ilişkileri de etkiler cinsten.

Öncelikle  (zor olacak gibi).  Ama son Kanunu şöyle bir özetlemeye çalışalım.

Tarıma yönelik arazilerin tek malik’ten birçok mirasçıya geçişi,  özellikle geçmişte yasa delinerek yapılan hisseli satışlar ve diğer yasal ve fiili nedenlerle TARIM ARAZİLERİNİN BOYUTLARININ, metrekarelerinin küçülmesi, pratikte bir çok hissedar kişinin bir araya gelerek bu arazilerden gerektiği gibi tasarruf edememesi, örnekleri İngiltere, Hollanda gibi ülkelerde görülen ve bizi kıskandıran görsel ve ekonomik verimlilik arz eden büyük  tarım arazilerinin  bu suretle  giderek yok olmaya  başlaması önemli bir sorundur.

Bu sorun,  beraberinde diğer sorunlar yumağına da neden olmuştur.  Hatta kentlerimizde yaşanan imar çarpıklıklarının kaynaklarından biri de birden çok hissedara ait küçük ölçekli hisselerin sonuçlarıdır.

Toplulaştırma Yasaları, Toprak Reformu Yasaları, Arazi Yasası, Medeni Yasa ve diğer mevzuatlarla şimdiye kadar alınabilen kısmi önlemler, sorunu çözmede maalesef yetersiz kalmıştır.

Ortaya çıkan salt ekonomik kaybın yılda 20 milyar dolarlara vardığı,  20 milyon dönüme yakın arazide salt bu anlaşmazlıklar nedeniyle gereği gibi verimli tarım yapılamadığı, 40 milyon hisse ve hissedarlık halinin fiili ve hukuki kaosa neden olduğu, bu sorunların artık bir şekilde çözülmesi gerektiği, geçmişte yetkin araştırmalarla ortaya konulmuştur.

Bu gerekçelerle ortaya konulan Hükumet tasarısı 30.04.2014 tarihinde yasalaşmıştır.  Yeni yasaya göre artık her il ve ilçe için tarım arazilerinin asgari ölçütü, kaç metrekare olacağı yasaya ek cetvellerle bugünden bellidir. Misalen Bursa’nın Nilüfer ilçesi için  bu miktar sulu arazide asgari 60 dönüm, kuru arazide 135 dönüm, ekili arazide 10 dönüm ve örü altı arazide 3 dönümdür. Cetvelde diğer il ve ilçelerde de bu miktarların aşağı yukarı emsali görülmektedir.

Tarım bakanlığına, bu miktarların altındaki tarım arazilerine dair toplulaştırma ve kamulaştırma yetkisi verilmiştir.

Yeni yasada kıyameti koparan birkaç hususa değinmekte yarar var.

Bunlardan biri Tarımsal nitelikli tarla sahibinin eskiden arazisini istediği birine istediği bedel ile satabilme konusundaki mülkiyet hakkında getirilen sınırlamadır. Buna göre bu ölçülerin ( örneğin 60 dönüm)  altında tarlanız varsa 3.bir kişiye bu tarlayı sattığınızda komşu tarla malikine ÖN ALIM HAKKI (Şuf’a)  getirilmektedir.

Şufa hakkı medeni kanunda bildiğimiz kurallara göre kullanılacaktır. Dolayısıyla tarım arazilerine yatırım yapan kişilerin mülkiyet haklarının kullanımına bu konuda pratik anlamda bir sınırlama söz konusu olmuştur. Rant elde etmek için şehirden uzakta küçük ölçekli tarlalar satın almış olanları bu durum fazlasıyla ilgilendirmektedir ve artık iyi derecede danışmanlık almalarını öneririm.

Yine, yasayla örneğin 19.999 m2 büyüklükteki bir parselde 1.500 m2’lik bir hisseniz var ise bu hissenizi hissedar dışında 3.kişiye artık satamıyorsunuz, bankaya ipotek verip rehin edemiyorsunuz.  Bu durumda arazinizin size göre değeri ile hissedarın verdiği değeri mukayese edildiğinde doğal olarak mülkünüzün düştüğü ekonomik değer can sıkabiliyor.

Ayrıca, tarımsal arazilere miras yolu ile sahip olanlar,  aralarında başka türlü anlaşmadıkça (şirket kurup şirkete devir, aile ortaklığı kuruma gibi) artık devlete bu duruma müdahale yetkisi verilmiştir.  Örnekleri batıda görülen mirasçılar arasında hâkimin EHİL MİRASÇI olarak gördüğü kişiye miras paylarını devretme kararı verebilmesi gibi yasayla getirilen yeni kural ve kavramlar yakın gelecekte çokça tartışılacaktır.

Kendisine yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyeti devredilen mirasçılardan, diğer mirasçıların paylarının karşılığını öz kaynakları ile ödeyemeyecek durumda olanların bu ödemeleri gerçekleştirmek için bankalardan kullanacakları kredilere Bakanlığın ilgili yıl bütçesine bu amaçla konulacak ödenekten karşılanmak üzere faiz desteği verilecektir.

Yasanın teşvik ve harçlardan muafiyet kuralları ile birlikte getirildiğini de unutmamak gerekiyor. Çiftçiye çeşitli kalemlerde teşvik ve indirimler sunulmakla birlikte yasanın uygulanması için olağan üstü kadrolar da ihdas edilmiştir.

Yasa özellikle mirasçılar arası uyuşmazlıklara dair geniş hükümler içeriyor.

Şöyle ki mirasçılar arasında yasada belirtilen usullere göre anlaşma sağlanamadığı takdirde, mirasçılardan her biri yetkili sulh hukuk mahkemesi nezdinde dava açabilir. Bu durumda sulh hukuk hâkimi tarımsal arazi veya yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyetinin;

Kişisel yetenek ve durumları göz önünde tutulmak suretiyle tespit edilen ehil mirasçıya tarımsal gelir değeri üzerinden devrine, birden çok ehil mirasçının bulunması hâlinde, öncelikle asgari geçimini bu yeter gelirli tarımsal arazilerden sağlayan mirasçıya, bunun bulunmaması hâlinde bu mirasçılar arasından en yüksek bedeli teklif eden mirasçıya devrine, ehil mirasçı olmaması hâlinde, mirasçılar arasından en yüksek bedeli teklif eden mirasçıya devrine karar verilebilecek. Birden fazla ehil mirasçı olması ve bu mirasçıların miras dışı tarımsal arazilere sahip olması durumunda, bu mirasçıların mevcut arazilerini yeter gelirli büyüklüğe ulaştırmak veya bu arazilerin ekonomik olarak işletilmesine katkı sağlamak amacıyla hâkim, tarım arazilerinin yeter gelir büyüklüğünü aramaksızın bu mirasçılara devrine karar verebilecek. Mirasa konu yeter gelirli tarımsal arazinin kendisine devrini talep eden mirasçı bulunmadığı takdirde, hâkim satışına karar verir. Bu suretle yapılacak satış sonucu elde edilen gelir, mirasçılara payları oranında paylaştırılabilecek. Yeter gelirli tarımsal araziler birden çok yeter geliri sağlayan tarımsal arazi büyüklüğüne bölünebiliyorsa, sulh hukuk hâkimi bunlardan her birinin mülkiyetinin, yukarıda belirtilen hükümler çerçevesinde mirasçılara ayrı ayrı devrine karar verebilecektir.

Ehil mirasçıya ait nitelikler, Bakanlık tarafından çıkarılacak yönetmelikle belirlenecektir. Yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyetinin mirasçılardan birine devredilmesinden itibaren yirmi yıl içinde bu arazilerden tamamının veya bir kısmının tarım dışı kullanım nedeniyle değerinde artış meydana gelmesi durumunda; devir tarihindeki arazinin parasal değeri tarım dışı kullanım izni verilen tarihe göre yeniden hesaplanacaktır. Bulunan değer ile arazinin yeni değeri arasındaki fark, diğer mirasçılara payları oranında arazinin mülkiyetini devralan mirasçı tarafından ödenecektir. Yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyetinin belirtilen sürede devredilmediğinin kamu kurum veya kuruluşları ile finans kurumları tarafından öğrenilmesi hâlinde, durum, bu kurum veya kuruluşlar tarafından Bakanlığa bildirilecektir.

Bakanlık bu Kanun hükümlerinin uygulanması için mirasçılara üç ay süre verecektir. Verilen süre sonunda devir olmaması hâlinde, Bakanlık resen veya bildirim üzerine bu yerlerin istemde bulunan ehil mirasçıya, ehil mirasçı olmaması durumunda en fazla teklifi veren istekli mirasçıya devri, aksi hâlde üçüncü kişilere satılması için ilgili sulh hukuk mahkemesi nezdinde dava açabilecektir.

Yasayı eleştirenlerin temel argümanının mülkiyet ve miras hakkının kullanımına engel oluşturması,  vatandaşın arazisini ucuza satmak mecburiyetinin doğması, bu halin Anayasa ve kanunların ruhuna uygun düşmemesi olarak özetleyebiliriz.

Yasanın uygulama detaylarını ortaya koyacak yönetmeliğin henüz yayınlanmamış olması, Bakanlıkların uygulama ve hazırlık çalışmalarının bitmemiş olması nedeniyle şu anda oluşan kaos halinin bir süre daha devam edeceğini, ancak hazırlıkları dokuz yıldır devam eden bu yasanın mutlaka faydalar getireceğini söyleyebiliriz.

Yasa henüz çıkmış iken tıpkı şike yasası gibi birçok hükmünü değişeceğine dair dolanan söylentiler için de “Burası Türkiye mümkündür ”  demekten başka bir fikrimiz yok.

Her temel ve önemli yasada olduğu gibi yönetmelik, uygulama tebliğlleri, mahkeme kararları, içtihatlar ve bilimsel dökümanlarla yasanın giderek aydınlanacağı ve oturacağı muhakkak. 

    Yorumlar

YAZARLAR Tümü
HAVA DURUMU
Görüntülemek istediğiniz ili seçiniz:
EN ÇOK OKUNANLAR
EN ÇOK YORUMLANANLAR
BUGÜN
BU HAFTA
BU AY
E-GAZETE
  • KONUT VE YAPI - SEKTÖRÜN BULUŞMA NOKTASI - EYLÜL-ARALIK 2016
  • KONUT VE YAPI - SEKTÖRÜN BULUŞMA NOKTASI - TEMMUZ - AĞUSTOS 2016
ARŞİV