Göçler konut artışını tetikliyor
22'nci sektörel buluşmada gayrimenkul firmalarını bir araya getirdik.
Ahmet Gür – Bursa Emlak Müşavirleri Esnaf Odası Başkanı:
Sektörün Yasal Düzenlemeye İhtiyacı Var
“Şehrin çeşitli noktalarında ve otobüs duraklarında kiralık oda, satılık ev, kiralık ev ve işyeri ilanları bulunuyor. Böyle bir durumda bu sektörde hizmet üretmek imkânsız, Emlak Müşavirleri Yasası’na yönelik düzenlemeyi acilen istiyoruz. Birçok ilde gayrimenkul, üniversitelerde bölüm olarak açılmıştır. Ayrıca her emeklinin gayrimenkul işini yapmaması gerekiyor. Yasa teklifinde bunlar detayları ile bulunuyor. Gayrimenkul işini yapanların oda kaydı, faaliyet belgesi, yaka kartı olmadan tapu daireleri içeri almıyorlar. Asil ve kaliteli olan işimizi herkese örnek olacak şekilde sürdürmeli ve ekmeğimizi kazanmalıyız.”
Adil Gökçadır - İMSİAD Başkanı:
Yıllık Konut İhtiyacı, 25 Bin Seviyelerinde
“Bursa ciddi manada göç alan bir kent. Geçen seneye göre 101 bin 550 kişi ile nüfus artışı sağlanan Bursa’da, bugün nüfus 2 milyon 652 bin kişi. Bu oran yüksek görünse bile %4 gibi bir rakama tekabül eder. Bursa’nın nüfus artış oranı %2 civarında diyebiliriz. GYODER (Gayri Menkul ve Gayri Menkul Yatırım Ortaklığı Derneği) tarafından açıklanan rakamlara göre ise bu oran %1 ile %1,5 seviyesindedir. Önümüzdeki 10 yılda Bursa’nın nüfusu 3 milyon civarında olacaktır. Tüm araştırma kurumları ve de çalışma gurupları 2023 yılına kadar Bursa’nın konut ihtiyacının 270 bin - 275 bin civarında olduğunu gösteriyor. Bursa’nın nüfus artışını %1, %1,5 oranında düşünürseniz eğer, yılda 100 bin civarında nüfus artışı beklenmektedir. Bu oran yılda 20-25 bin civarında konut ihtiyacı olduğunu göstermektedir. GYODER yaptığı açıklamalarda Bursa’nın yıllık 27 bin 500 adet konut ihtiyacı olduğunu vurgulamıştır. Nüfus ve evlenme sayısına baktığınızda evlilik oranlarına göre 12 bin civarında konut ihtiyacı olduğunu görmekteyiz. Yine deprem korkusu nedeniyle insanlar eski evlerini satarak yeni konutlar almaktadırlar. Geçtiğimiz yıl 26 bin konut üretimi yapıldı. Bu sene ise satışlarda inanılmaz bir patlama var. Bugün 3. çeyrek itibari ile yapılan satışlara baktığımızda 30 bin 444 konut satışı yapılmıştır. Geçen senenin tamamında ise; 24 bin 300 konut satışı yapılmıştır. Bursa’da konut satışlarında %64 artış oranı gözlemlenirken bu oran Türkiye içinde aynı rakamlardadır.”
“Biz inşaat firmalarının değil emlak firmalarının satış ofisleri kurmasını destekliyoruz. Ancak ne inşaat firmalarına emlak firmaları ne de inşaat firmaları emlak firmalarına böyle bir teklif ile gitti. Yüksek sermayeli inşaat firmaları ciddi reklam bütçeleri ayırdıkları için bu sebeple kendi reklam ve satış birimlerini oluşturuyorlar. Bu nedenle reklam harcaması istendiğinde inşaat firmaları olarak müstakil reklam ve kaliteli reklam istiyoruz. Bizim için yapmak değil satmak önemlidir. Satışın yani pazarlamanın çeşitli kuralları var. Pazarlama teknikleri, fizibiliteler, ön görüler, hedef kitleler ve alt yapı çalışmaları yapıldıktan sonra projelendirilen konutlar satılıyor. Bu hizmetleri vermeyi garanti eden firmaların inşaat firmalarıyla anlaşabileceklerini düşünüyorum.”
Göksel Birsen – Re/max Yön Broker:
Mudanya Bursa’nın Parlayan Yıldızı Olacak
“Yeni yasal düzenlemelerle birlikte yabancıların arsa ve konut alımından kaynaklı olarak yeni konut alımları oluşacak. Bursa’nın bundan nasıl etkileneceği kısmı önemli bir konudur. Yabancıların oturma izinleri 3 aydan 1 yıla çıktı. Özellikle doğu ülkelerinden yani İran, Irak, Suriye gibi ülkelerden Bursa’ya ciddi anlamda fizibilite çalışmasına başlayan 5 civarında firma var. Bu firmalar minimum 10 yıllık planlamalar yapıyorlar. Bu firmalar, kendi ülkelerinde bulunan Türk Konsolosluklara Türkiye’deki yatırım yapacakları firmaları sorduklarında oradaki konsoloslarımız ilk sırada Bursa ismini verdikleri için bu yatırımlar yapılıyor. Bursa dışında İstanbul, Adapazarı, Yalova bölgelerinde çalışma yapıyorlar. Bu çalışmalar da orta ve uzun vadede Bursa’yı canlandıracaktır. Özellikle Mudanya, Arap kesiminin dikkatini çekiyor. Araplar, manzara ve deniz içerikli konutlar istiyorlar. Belediye, Bursa ile İstanbul arasındaki ulaşım sorununu çözmeye yönelik adımlar atıyor. Bursa’daki helikopter olayı ve diğer yatırımların olumlu yansıyacağını belirtmek gerekiyor. Özellikle orta ve uzun vadeli süreçte Bursa’nın parlayan yıldızının Mudanya olacağını düşünüyorum. Bursa’daki askların sıkışıklığından dolayı güney bölgesinin büyüyeceğini düşünüyorum. Batı bölgesinde ise; nazım planları yapılan, 25 binlik planları yapılan Görükle, Kayapa, İrfaniye, Özlüce bölgelerinin ilerleyen dönemlerde Bursa’nın yıldızı olacağını düşünüyorum.”
Turan Orhan – Turyap Beşevler Temsilcisi:
Bursa Ticaret ve Sanayi Odası’ndan Destek Bekliyoruz
“Uzun yıllardır BTSO üyesiyiz. BTSO’nun meslektaşlarımıza yönelik herhangi bir eğitim çalışması ve de seminer gibi çalışması yok. Ciddi anlamda ötelenmiş durumdayız. Bu nedenle BTSO’nun desteklerini bekliyoruz. Bursa’da projeye dayalı konut satışları ciddi anlamda ivme kazandı. Eğer üretici firma hedef kitlesini ve yerini belirleyerek o kalitede konut projesi yaptıysa projenin satıldığını görürsünüz. Biz de butik projeler pazarlıyoruz ve 8-9 ay içerisinde konut satışlarımızın önemli kısmını tamamlıyoruz. Otomotiv sektörünün Bursa’da artı değerde olması nedeniyle göçlerin kaliteli bir göç olduğunu görmekteyiz. Bursa’ya gelen insanların biraz daha metropol beklentisi içerisinde olması nedeniyle, bu yönde de projelerin olması gerekiyor. İleriye dönük metropol projelerin üst kesimin taleplerini karşıladıklarını görmekteyiz. Konut satışlarında %15 ikinci el konutlar olup, geriye kalan %85 projeli konutlardır.”
Osman Terim – Sefate Gayrimenkul:
İhtiyaca Yönelik Konut Yapmalıyız
“Konutu üçe bölersek eğer; dar gelirlilerin istedikleri, orta gelirlilerin istedikleri ve yüksek gelirlilerin istedikleri olarak sınıflandırabiliriz. Bursa’da en çok hangisi yapılıyor diye baktığımızda sosyal konut öne çıkıyor. İşin o kısmına devlet bakıyor. Sosyal konut yapıyoruz diyerek devletin sosyal yapıyı bozduğu projeler de var. Bağımsız girişimcilerin yaptıkları fizibilitesi olmayan konutlar da var. Orta gelirliler için yapılan, yani 200 bin lira ile 400 bin lira arasında satılan konutlarda satış sıkıntısı bulunuyor. Fiyatı 100 bin ile 200 bin arasında olan konutlar peynir ekmek gibi satılıyor. Yine üst gelir gurubuna yönelik yapılan konutlar özel projeler olduğu için onların da satışları var. Yapılan satışların %50 oranını 100 bin ile 200 bin arası konutlar, %25 orta gelir diğer %25 ise üst gelir gurubuna hitap eden konutlar olarak sınıflandırmak mümkün. İnşaat firmalarının konutu üretirken o bölgeye duyulan ihtiyacı belirleyemiyor olması veya hedef kitlesine yönelik belirsizliklerin olduğu projelerin yaşattığı satış sıkıntıları var. Hâlbuki bölgesel fizibilitesi yapılmış, bölgenin ihtiyacı belirlenmiş ve ihtiyaca uygun konut üretimi yapan inşaat firmalarının satışında sıkıntı yok hatta projeden satılıyor. Bazı firmalar yapı kullanma izni bile almamış oluyor, taahhütlerini yerine getiremiyor ve proje çöp olup gidiyor. Projeleri kesinlikle hedef kitlelere göre yapmıyoruz. Emlakçılar olarak hangi tip konut, hangi fiyat aralıkları gibi fizibilite bilgilerini biz müşterilerimize sunuyoruz ama çok az firma bunu dikkate alıyor. Bursa’da ihtiyaca yönelik konutlar yapılırsa satışlar yüksek olur.”
Serhat Akuş – Genç Emlak:
Sektörde Gayrimenkul İhtiyacı Yok
“Bursa’da kent planlaması yapanlar masa başında bu işi yapıyorlar. Şuanda mevcut gayrimenkullerin yerleri ve katları pek de uygun değil. Sektörde gayrimenkul ihtiyacı yok. Mevcut gayrimenkuller aile bazında yeterli. Ancak birkaç yıl sonra konut sektörünün tıkanacağını ifade edebilirim. Nilüfer ve ovanın kesinlikle kat sayılarının düşürülerek bahçeli nizam konutlara dönüşmesi şart. Özellikle ovada bahçeli nizam, yani villa tarzı konutlar daha sağlıklı diye düşünüyorum. Herkesin yatırım yapmak istediği yer Nilüfer bölgesi ancak bu bölgede değerler yüksek. Ancak burada kredili alımlar ön planda.”
Serkan Gök – Bursam Emlak:
İnşaat Firmaları Kazancımızı Baltalıyorlar
“Gayrimenkul danışmanlarının inşaat firmalarından beklentileri yüksek olduğu halde biz inşaat firmalarından para kazanamıyoruz. İnşaat firmaları, şantiyenin yanına bir satış ofisi oluşturuyorlar. Eleman tutuyorlar ve kendi ekiplerini kurup bankalarla da anlaşıyorlar. Hangi inşaat firmasına gitsek bizi satış temsilcilerine yönlendiriyorlar ve kazancımızı baltalıyorlar. Bu konuda inşaat firmaları emlakçılarla bir anlaşma imzalasınlar %3 komisyon değil ancak %1 komisyon versinler ona göre biz de ekmek yiyelim. İnşaat firmaları kendi kasalarına giren paraya bakıyorlar. İnşaat firmaları biraz daha bize değer vermeli. Sonuçta inşaat firmaları sattıkları binaların kurulu olduğu araziyi biz emlakçılardan alıyorlar.”
Selahattin Karaağaç- Elit Grup:
Vatandaşın Alım Gücüne Uygun Binaların Yapılması Gerekiyor
“Bursa ve çevresinde yapılan toplu konut projeleri genelde yanlış. Doğanbey gözümüzün önünde 23 kat. Bursa yeşil bir kent olarak tanınan bir il ancak şuan yeşil Bursa diye bir şehir kalmadı. Beton yığınları içerisinde olan bir il oldu. Tarihten bu yana bakıldığında insanlar ovaya inmemiş ve hep dağın eteklerine yerleşim kurmuş. Konut ihtiyacı var. Ancak buğday ihtiyacı da var. İnsanların yemeğe de ihtiyacı var. Artık şekeri bile ithal eder duruma geldik. Bursa şeftaliyse ünlü bir ilimizdi. Bakınız şimdi ova diye bir şey kalmadı. Belediyelerin yaptığı yanlış politikalar kısacası rant. Belediyeler müteahhitliğe soyunmuş durumda. Satışlar zorlaşıyor. Bursa’da konut fazlalığı çok. Vatandaşın alım gücüne uygun binaların yapılması gerekiyor. Bursa’da yer yok. Bu nedenle müteahhitler %50 oranla yer alıyor ve inşaat yapıyorlar bu da konut rakamlarının yükselmesine neden oluyor. Bankaların çıkarttığı kara liste uygulaması nedeniyle insanlar konut alamıyor. Nakit parayla konut alımı mümkün değil. Kimse nakit parayla konut almıyor. İnşaat firmalarının vadeli satış yaparak konut satışını tetiklemesi gerekiyor.”
Fatih Koştu / Re/Max Beyaz Broker
Konut Almanın Tam Zamanı
“Kentimizde devam eden pek çok kaliteli proje var. Şimdi belediyelerin kentsel dönüşümleri başladığında şehir adeta yenilenecek. Konut alıcıları artık site yaşamını tercih eder oldular. Güvenlik, havuz, site sosyal tesisi gibi artılar arıyorlar. Bu özellikleri olmayanların satışları önceye göre çok düştü. Bursa’da yaşam kalitesini göz önünde bulunduran, çevre dostu projelere ihtiyaç var, diye düşünüyorum. Biraz daha estetik ve farklı binalara yönelinmeli. Şuan konut almanın zamanıdır, çünkü kriz gibi beklenmeyen bir piyasa hareketi olmadığı, doğal afet yaşanmadığı sürece fiyatlar artarak devam edecektir. Bu nedenle bugün alanlar her zaman kazançlı çıkacaktır. Konut alıcılarının projenin özelliklerine, alıcıya neler vaat ettiği ve kalitesine dikkat etmesi gerekiyor. Ne amaçla konut aldığınıza dikkat ederek bir proje seçmeniz gerekiyor. Kiraya mı vereceksiniz, uzun vadeli yatırım mı yapacaksınız, yaşayacak bir yere mi ihtiyacınız var ya da orta vadede yapacağı primimi değerlendireceksiniz. Alıcının bir konutu alırken kendi özelliklerinin ötesinde tüm bu soruların cevabına göre bir karar vermelidir. Konutu alırken; kolay kiralanabilir olup olmadığı, kirayla maliyetini amorti etme süresinin planlarınıza uyup uymaması, alacağınız kredinin bütçenizde yaratacağı etki, prim yapma kabiliyeti ve süresi göz önüne alınmalıdır.”
Tülin Tüzün - BTSO 33. Komite Başkan Yardımcısı:
Sektör Temsili Konusunda Yaşanan Sıkıntıları Aşacağız
“Sektörle ilgili konulardaki sorunlarda gayrimenkul sektör mensupları olarak haklısınız. BTSO bünyesinde sadece emlak sektöründe değil başka sektörlerde de ciddi temsil sıkıntıları yaşanmaktaydı ancak yeni yapılanmayla hem komiteler hem konsey yapılarıyla bu sorunu aşmak üzere çalışmalar yapıyoruz. BTSO 51 meslek komitesinin daha aktif çalışması için projelerini yapıyor. Gayrimenkul temsilcileri ile BTSO 33. komite olarak bir buluşmaya önümüzdeki süreçte yer vereceğiz. Arazi konusunda sadece konut değil sanayi arazileri ve sanayi yatırımları ile ilgilide çalışmalar yapılmalı. BTSO olarak sektöre katkı koymak bizim görevimiz. Meslek komitemiz içerisinde çok farklı sektörler bulunuyor. Bu nedenle içerimizdeki sektörlerle ilgili çalışmalar yapabiliriz. Komitemiz içerisinde çok farklı danışmanlık hizmetleri veren sektörler ve firmalar var. BTSO yeni yapılanmasıyla meslek komitelerinin yanı sıra meslek konseylerinin oluşmasını sağlayarak firmaların sorunlarına çözüm yolları araştırıyor. Zaman içerisinde sektörlerin sorunlarını daha hızlı çözmeye başlayacağız.”
